賃貸物件の空室が埋まらない原因は、物件そのものの問題だけではありません。
日本の人口構造の変化や賃貸市場全体の動向が、空室率に大きく影響しています。
対策を考える前に、まず市場の全体像を把握しておく必要があります。
本記事では、空室対策に悩む賃貸オーナー・管理会社向けに、外国人入居のメリットとリスクを統計データで整理。
家賃滞納率の比較やトラブル防止の仕組み、保証会社・サポートサービスの活用法まで実務レベルで解説します。
日本の総人口は減少が続いています。
一方で、賃貸住宅の新規着工数は増加傾向にあり、需要と供給のバランスが崩れつつあります。
都市部では、東京都23区の賃貸住宅空室率が9.87%（2022年12月時点）まで低下しており、需給がタイトな状態です。
しかし地方では状況が異なります。
人口流出が続く地域では空室率が上昇し、家賃を下げても入居者が見つからないケースが増えています。
単身世帯の増加は賃貸需要を下支えしてきましたが、高齢化の進行により、今後はその効果も限定的になると考えられています。
総務省の統計によると、日本の総人口は2008年の約1億2,808万人をピークに減少を続けており、2025年時点で約1億2,300万人台まで減少しています。
この人口減少トレンドの中で、在留外国人数は約396万人まで増加しています。
日本の総人口の約3%を占め、その多くが賃貸需要の高い20〜30代です。
賃貸経営において、従来の日本人入居者だけに依存する募集戦略は見直しの時期に入っています。
出典・参考：全国賃貸住宅経営者協会連合会「民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」、総務省統計局「人口推計」、出入国在留管理庁「在留外国人数について」
長期間空室が続く物件には、いくつかの共通点があります。
1つ目は、募集条件が市場とずれていることです。
周辺相場より高い家賃設定や、敷金・礼金の負担が大きい物件は、検索段階で候補から外されやすくなります。
2つ目は、物件情報の見せ方に問題があるケースです。
写真が暗い、情報が不十分、VR内見や動画に未対応といった物件は、問い合わせにつながりにくい傾向があります。
3つ目は、ターゲット層を限定しすぎていることです。
日本人の若年単身者だけを想定した募集では、市場の変化に対応できません。
外国人や高齢者、ペット飼育者など、受け入れ対象を広げることで空室解消の可能性が高まります。
特に外国人入居者については、入居できる物件の供給がまだ追いついていません。
「外国人不可」の物件が依然として多く、受け入れ可能な物件には需要が集中しやすい構造があります。
この供給不足は、受け入れ体制を整えたオーナーにとって有利な市場環境を意味しています。
空室を解消するための方法は複数ありますが、すべてが同じ効果をもたらすわけではありません。
費用と効果のバランスを見極め、物件の状況に合った施策を選ぶことが大切です。
空室対策として最初に検討されるのが、募集条件の調整です。代表的な3つの方法を比較します。
| 対策方法 | 初期コスト | 即効性 | 長期的な影響 | 注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 家賃値下げ | なし | 高い | 収益が恒久的に減少 | 一度下げると戻しにくい |
| フリーレント（1ヶ月） | 家賃1ヶ月分相当 | 高い | 家賃水準は維持可能 | 短期退去の違約金設定が必要 |
| 敷金・礼金ゼロ | 初期収入の減少 | 中程度 | 家賃水準は維持可能 | 原状回復費用の回収に注意 |
| 設備追加（宅配BOXなど） | 数万〜数十万円 | 中程度 | 物件価値の向上 | ターゲットに合った設備選びが必要 |
※複数の公開情報を参考に、一般的な料金の目安として作成しています。
家賃値下げは即効性がありますが、一度下げた家賃を元に戻すのは困難です。
フリーレントであれば家賃水準を維持したまま入居促進ができるため、経営への影響は比較的小さく済みます。
ただし、いずれの方法も「既存の入居者ターゲットの中で競争力を高める」施策です。
ターゲット自体を広げる発想がなければ、根本的な解決にはつながりません。
築年数が経過した物件では、リフォームやリノベーションによる空室対策も選択肢に入ります。
東京都内の事例では、リノベーション後に家賃が月3万円程度上昇したケースもあります。
ただし、リノベーションには数十万円から数百万円の費用がかかります。
投資額を回収するまでに数年を要するケースも少なくありません。
費用対効果を判断するには、「投資額」「家賃上昇幅」「想定入居期間」の3つで回収期間を計算する必要があります。
たとえば、200万円のリノベーションで月3万円の家賃上昇が見込める場合、回収には約5年6ヶ月かかります。
リフォームは物件価値を高める有効な手段ですが、コストと回収期間を冷静に計算したうえで判断すべきです。
費用をかけずにできる対策を先に検討し、それでも改善しない場合の選択肢として位置づけるのが合理的です。
一方で、入居者のターゲット層を広げるという対策は、大きな初期投資を必要としません。
外国人入居者の受け入れは、物件に手を加えることなく実行できる空室対策の一つです。
次の章では、外国人入居が注目される具体的な理由を見ていきます。
近年、空室対策の一つとして外国人入居者の受け入れが注目を集めています。
その背景には、在留外国人数の増加と、外国人特有の賃貸需要の特徴があります。
2025年6月末時点で、日本の在留外国人数は約396万人に達し、過去最高を更新しました。
前年末比で5.0%の増加です。日本の総人口の約3%を占め、その過半数が20〜30代の現役世代です。
国籍別では中国（約90万人）、ベトナム（約66万人）、韓国（約41万人）が上位を占めます。
在留資格別では永住者が約92万人と最も多く、特定技能による在留者も約28万人に拡大しています。
これだけの人数が日本で生活しているにもかかわらず、外国人が入居できる賃貸物件はまだ限られています。
供給が需要に追いついていない状態であり、外国人を受け入れる体制を整えた物件は競争力を持ちやすい状況です。
出典：出入国在留管理庁「在留外国人数について」「特定技能在留外国人数」
外国人入居者には、オーナーにとって見逃せない特徴があります。
まず、一度入居すると長期間住み続ける傾向があります。
外国人にとって日本で賃貸物件を見つけること自体のハードルが高いため、条件に合った物件が見つかれば簡単には引っ越しません。
結果として入居期間が長くなり、物件の稼働率向上につながります。
また、築年数が古い物件に対する抵抗感が比較的少ないことも特徴です。
海外の住宅事情と比較すると、日本の築古物件でも設備や清潔さの水準が高いと感じる入居者が多く、築20年以上の物件でも十分に需要があります。
さらに、退去が決まった際に知人や同僚を紹介してくれるケースが多い点も見逃せません。
言葉の壁がある環境で生活する外国人同士は強いネットワークを持っており、口コミによる入居者確保が期待できます。
これらの特徴を総合すると、外国人入居者の受け入れは「空室を埋める」だけでなく、「長期的に安定した稼働率を維持する」効果が期待できます。
リフォームや家賃値下げと比較して初期投資が少なく、継続的な効果が見込める点が大きな利点です。
外国人入居を検討する際、オーナーが最も気にするのがトラブルのリスクです。
「家賃滞納」「騒音」「ゴミ出し問題」など、漠然とした不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、実際の統計データをもとにトラブルの実態を整理します。
外国人入居者に関するトラブルの発生率を、統計データで確認します。
| トラブルの種類 | 発生率 |
|---|---|
| ルール（日本の常識）を守らない | 30% |
| 言葉が分からないので、意思の疎通が図れない | 27% |
| 近隣住民に迷惑をかける | 23% |
| 部屋を汚される | 14% |
| 家賃の滞納 | 6% |
※複数の公開情報を参考に、一般的な数値目安として作成しています。
最も多いのはゴミ出しルールに関する問題です。
分別方法や収集日が国によって大きく異なるため、日本のルールを知らないまま入居してしまうケースが目立ちます。
注目すべきは、これらのトラブルの大半が「防止可能なもの」だという点です。
ゴミ出しや騒音の問題は、入居前にルールを正確に伝えることで発生率を大きく下げられます。
家賃滞納についても、保証会社を活用すればオーナーの金銭的リスクは実質的にゼロに近づきます。
統計を見ると、外国人入居者のトラブルの大半は「悪意」ではなく「知識不足」に起因しています。
ゴミの分別ルールは、日本独自の細かさがあります。
海外では「燃えるゴミ」「燃えないゴミ」といった分類自体が存在しない国もあり、入居者が意図的にルールを破っているわけではありません。
騒音問題も同様です。
海外では友人を自宅に招くことが日常的なコミュニケーション手段であり、日本の集合住宅における騒音の基準を知らない場合がほとんどです。
つまり、トラブルの多くは入居時に生活ルールを正しく伝えることで防止可能です。
「外国人だからトラブルになる」のではなく、「説明が不十分だからトラブルになる」と捉えるべきです。
外国人入居者のトラブルは、適切な仕組みを導入することで大幅に軽減できます。
ここでは、入居時の対応と、保証サービスの活用という2つの観点から具体策を紹介します。
トラブル防止の第一歩は、入居時の説明を充実させることです。
ゴミ出しルール、騒音に関するマナー、共用部分の使い方などを、入居者の母国語で記載した書面を用意します。
イラスト付きのガイドブックにすると、言語の壁を越えて内容が伝わりやすくなります。
契約書についても、日本語版に加えて英語や入居者の母国語版を準備しておくことが望ましいです。
契約内容を正確に理解してもらうことで、退去時のトラブルや原状回復に関する認識のずれを防げます。
入居時にルール説明の場を設け、理解度を確認するプロセスを入れるだけでも、トラブル発生率は大きく下がります。
手間はかかりますが、後のトラブル対応コストと比較すれば十分に見合う投資です。
説明すべき生活ルールの例を整理します。
| カテゴリ | 説明すべきルール | トラブル防止効果 |
|---|---|---|
| ゴミ出し | 分別方法・収集曜日・出す時間帯・粗大ゴミの手続き | ゴミ出しトラブルの大幅削減 |
| 騒音 | 夜間の生活音の基準・来客時のマナー・楽器演奏の制限 | 近隣トラブルの予防 |
| 共用部分 | 廊下・階段・駐輪場の使い方・私物放置の禁止 | 住環境の維持 |
| 退去時 | 原状回復の範囲・退去通知の時期・敷金の精算方法 | 退去時トラブルの回避 |
外国人入居者の場合、日本に連帯保証人を立てることが難しいケースがほとんどです。
この課題に対応するのが、外国人専門の家賃保証会社です。
保証会社を利用すれば、万が一の家賃滞納時にも保証会社が立て替え払いを行うため、オーナーの収入が途切れるリスクを回避できます。
さらに、外国人入居者に特化した生活サポートサービスを併用することで、入居中のトラブル対応も仕組み化できます。
たとえば、多言語での24時間対応窓口を持つサービスであれば、騒音やゴミ出しに関する問題が発生した際に、オーナーが直接対応する必要がなくなります。
外国人入居を空室対策として活用するには、受け入れ体制を事前に整えることが欠かせません。
ここでは、具体的な準備手順を解説します。
外国人入居者を集客するには、まず物件情報を多言語で発信する必要があります。
日本語のみの募集サイトでは、外国人の目に留まりません。
外国人向けの物件検索プラットフォームに掲載することで、効率的にターゲットへリーチできます。
多言語対応の不動産ポータルサイトでは、物件情報が複数言語で自動翻訳されるため、オーナー側の翻訳作業は不要です。
募集条件についても、外国人が重視するポイントを押さえておく必要があります。
「外国人入居可」の明記は必須です。家具・家電付き、インターネット回線完備といった条件は、日本に来たばかりの外国人にとって大きな魅力になります。
物件写真も差がつくポイントです。
室内の広さが伝わる明るい写真に加え、周辺のスーパーや駅までの距離など、生活利便性がわかる情報を充実させると問い合わせ率が上がります。
外国人入居の受け入れで最も大きな懸念は「手間が増えること」です。
言語対応、文化的な配慮、トラブル時のコミュニケーションなど、オーナーが自力で対応しようとすると大きな負担になります。
この課題を解決するのが、外国人入居に特化した管理会社や専門サービスとの連携です。
入居者募集から契約手続き、入居中の生活サポート、退去時の精算まで、一連の業務を専門業者に委託できます。
専門サービスを利用する場合と自力で対応する場合の手間を比較すると、差は歴然です。
| 対応項目 | 自力対応の場合 | 専門サービス利用の場合 |
|---|---|---|
| 多言語での物件説明 | 翻訳手配が必要 | サービス側が対応 |
| 契約書の多言語化 | 外注費が発生 | 標準で多言語版を用意 |
| 入居時のルール説明 | 通訳の手配が必要 | 母国語で説明済み |
| 入居中のトラブル対応 | オーナーが直接対応 | 24時間多言語窓口で対応 |
| 家賃滞納時の対応 | 督促・法的手続き | 保証会社が立て替え |
| 退去時の精算 | 言語の壁で交渉困難 | サポート付きで円滑に完了 |
オーナーの実務負担を最小限に抑えながら、外国人入居による空室対策の効果を最大化するには、専門サービスの活用が現実的な選択肢です。
空室対策にはさまざまな方法がありますが、ターゲット層を広げる発想がなければ根本的な解決にはつながりません。
在留外国人数が増え、賃貸需要が拡大する中、外国人入居の受け入れは有力な選択肢の一つです。
記事のポイントを整理します。
空室対策の第一歩として、まずは外国人入居に対応した保証サービスやサポート体制の内容を確認しておくと、判断材料が揃いやすくなります。
外国人入居のリスクを抑えた運用方法は、GTN外国人支援サービスで詳しく確認できます。