アパートの空室が長期化すると、家賃収入の減少だけでなく、ローン返済や固定資産税、維持管理費などの固定費が経営を圧迫します。
本記事では、まず空室が埋まらない原因を築年数・立地・設備・募集条件の観点から分析します。
さらに、費用を抑えて取り組める改善策やリフォーム・設備投資、在留外国人の受け入れといった選択肢まで、実務目線で解説します。
総務省「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は13.8％（2023年）となっています。
また、賃貸用住宅の空き家数も増加傾向にあり、賃貸市場では空室への対応が重要な課題となっています。
人口減少や地域による需要の変化が進む中、アパート経営者にとって空室対策は避けて通れない課題です。
空室が長引けば家賃収入が減少する一方で、ローン返済や固定資産税、維持管理費などの固定費は発生し続けます。
まずは空室が増えている背景を正しく理解し、効果的な対策の土台を築きましょう。
出典・参考：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計」
日本の総人口は減少の一途をたどっています。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、2020年を基準とした2050年時点の人口指数で100を超えるのは東京都（102.5）のみで、残る46道府県はすべて人口減少が見込まれています。
なかでも秋田県は指数58.4と全国最低で、約4割の人口が失われる計算です。
地域によって賃貸市場の状況は大きく異なります。
こうした環境下では、従来の「日本人入居者だけを待つ」経営スタイルでは空室を埋めきれないケースが増えています。
市場の変化に合わせた柔軟な経営戦略が求められます。
出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
空室が長期化しやすい物件にはいくつかの共通点があります。
築年数、立地、設備のバランスを見直すことが対策の第一歩です。
| 特徴 | 具体例 | 影響度 |
|---|---|---|
| 築20年以上 | 外観の劣化、設備の旧式化 | 高 |
| 最寄り駅から徒歩15分以上 | 通勤・通学の不便さ | 高 |
| 設備が旧式 | 和室のみ、バランス釜、追い焚きなし | 中〜高 |
| 入居条件が厳しい | 外国人不可、ペット不可、保証人必須 | 中 |
| 募集方法が限定的 | 地元の不動産会社1社のみに依頼 | 中 |
築年数が経過すると、設備や内装が現在の入居者ニーズと合わなくなる場合があります。
特に設備の更新が行われていない物件では、競争力が低下し、空室が長期化する要因となることがあります。
また、物件写真や物件名、紹介文など募集情報の印象も、入居希望者が物件を比較する際の判断材料の一つです。
募集情報を定期的に見直すことで、物件の魅力をより効果的に伝えられます。
空室1室あたりの損失は、家賃だけではありません。
ローン返済、固定資産税、管理費、修繕積立金は空室でも発生し続けます。
例えば家賃6万円の部屋が1年間空室になった場合、家賃損失だけで72万円です。
ここに管理費や税金を加えると、実質的な損失は100万円を超えることもあります。
複数室が空室になれば、経営そのものが成り立たなくなるリスクがあります。
空室期間が長引くほど損失は膨らみます。早期の対策着手が経営を守る鍵です。
空室対策には段階があります。
まずはコストを抑えた基本的な見直しから始め、効果を測りながら次の施策に進むのが賢明です。
家賃設定、物件の魅力向上、募集条件の3つの観点から具体策を確認しましょう。
家賃が相場より高すぎれば入居者は集まりません。
逆に安易な値下げは収益を圧迫し、一度下げた家賃は元に戻しにくい性質があります。
周辺相場を調べるには、不動産ポータルサイトで同じ駅、同じ築年数帯、同じ間取りの物件を検索する方法が手軽です。
10件以上の募集情報を比較し、自分の物件が適正範囲に入っているかを確認します。
家賃を下げる前に、フリーレント（入居後1〜2ヶ月の家賃無料）の導入を検討するのも有効です。
家賃そのものを下げずに初期負担を軽減でき、長期的な収益への影響を最小限に抑えられます。
リフォームは費用対効果を見極めて実施することが重要です。全面リノベーションに数百万円をかけなくても、ポイントを絞った改修で入居率は改善できます。
| 対策 | 費用目安 | 効果 |
|---|---|---|
| ウォシュレット設置 | 約3万円 | 低コストで満足度向上 |
| 和室をフローリングに変更 | 約20万円 | 若年層・外国人に好評 |
| 水回りの部分リフォーム | 数十万円 | 物件全体の印象が改善 |
| 無料インターネット導入 | 月額数千円〜 | 世代を問わず人気設備 |
| 宅配ボックス設置 | 数万円〜 | 単身者に高い訴求力 |
※費用目安は一般的な工事価格の一例であり、施工範囲や物件の規模、地域、設備の仕様などによって異なります。
※効果は物件の立地や築年数、競合状況、募集条件などにより異なり、入居率の向上を保証するものではありません。
無料インターネットは世代を問わず人気が高く、宅配ボックスやカメラ付きインターホンも入居者のニーズが年々高まっています。
設備投資は「今の入居者が何を求めているか」を起点に判断しましょう。
「外国人不可」「ペット不可」「保証人必須」などの募集条件は、物件によっては入居希望者の対象を狭める要因となる場合があります。
特に「外国人不可」の条件は、在留外国人数が約412万人を超えた現在、外国人からの賃貸需要を取り込めない可能性があります。
家賃保証会社を活用することで、連帯保証人がいない外国人でも受け入れやすい環境を整えられます。
また、不動産ポータルサイトへの掲載や複数の仲介会社への募集依頼など、募集チャネルを見直すことも効果的です。
地元の不動産会社1社だけに依頼している場合は、複数社への依頼やポータルサイトへの掲載を検討しましょう。物件写真の質を上げるだけでも反響の変化が期待できます。
出典：出入国在留管理庁「在留外国人数について」
在留外国人の数は過去最高を更新し続けています。
外国人入居者の受け入れは、人口減少時代の空室対策として注目を集めています。データに基づいて、その有効性を確認しましょう。
在留外国人数は2025年末に412万5,395人を記録し、前年から9.5%増加しました。国籍別では中国が約93万人で最多、次いでベトナムが約68万人、韓国が約41万人、フィリピンが約36万人と、アジア圏からの流入が中心です。
特定技能制度の拡大や人手不足を背景とした外国人受入れの増加などにより、今後も増える見通しです。
くわえてIT人材や介護人材の受け入れ拡大も、在留外国人の増加を後押ししています。
これだけの外国人が日本で生活しているにもかかわらず、「外国人入居可」の物件は依然として限られています。需要に対して供給が追いついておらず、外国人を受け入れる物件は入居者を確保しやすい環境にあります。
出典：出入国在留管理庁「在留外国人数について」「特定技能在留外国人数」
外国人入居者の受け入れには、空室対策以外にも複数のメリットがあります。
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 空室リスクの軽減 | 入居希望者層を広げられるため、空室改善につながる可能性がある |
| 長期入居の傾向 | 地域や在留資格によっては長期入居につながるケースがある |
| 紹介による次の入居者確保 | 外国人コミュニティ内で物件情報が共有されることもある |
| 家賃設定の柔軟性 | 物件条件によっては、相場並みの賃料でも入居者を確保しやすいケースがある |
| 多様な需要への対応 | 留学生、就労者、技能実習生など幅広い層からの需要がある |
外国人入居者は職場や学校のコミュニティ内で住居情報を共有することがあります。
一人の入居をきっかけに、退去後も同じコミュニティから次の入居者が見つかるケースが少なくありません。
外国人の受け入れに踏み切れない理由として、多くのオーナーが以下のような不安を挙げます。
| よくある不安 | 実態と対策 |
|---|---|
| 言葉が通じない | 多言語対応の管理会社や保証会社を利用すれば解消しやすい |
| ゴミ出しルールを守らない | イラスト付きの多言語ガイドで事前説明すればトラブルを未然に防ぎやすい |
| 家賃を滞納する | 家賃保証会社を利用すれば家賃滞納リスクを軽減できる |
| 騒音トラブルが起きる | 生活習慣の違いを入居時に丁寧に説明することで予防できる |
| 無断退去のリスク | 保証会社が原状回復費用もカバーするプランがある |
多くの不安は、適切なサポート体制を整えることで解消できます。
家賃保証会社を活用すれば、家賃滞納や原状回復費用のリスクをカバーでき、多言語対応の仲介会社を通じて契約すれば言語の壁も解消されます。
「外国人だからトラブルが多い」という先入観は、データで見ると必ずしも正確ではありません。
適切な事前説明とサポート体制があれば、日本人入居者と同等の安定した賃貸関係を築けます。
外国人入居者をスムーズに受け入れるには、事前の準備が欠かせません。
契約書の多言語化、保証会社の選定、生活ルールの説明体制を整えることで、トラブルを未然に防ぎながら安定した経営を実現できます。
外国人入居者が契約内容を正しく理解することは、トラブル防止の基本です。
契約書を多言語で用意することで、双方の認識のずれを防げます。
多言語対応の不動産仲介会社を利用すれば、契約書の翻訳や説明を代行してもらえます。
最大25言語に対応するサービスもあり、英語・中国語・ベトナム語・韓国語・ネパール語など、主要な言語はカバーされています。
契約時には、退去時の原状回復に関するルールを特に丁寧に説明することが重要です。
日本独自の敷金・原状回復の仕組みは、海外出身の方には馴染みのない制度です。
外国人入居者の受け入れで最も重要なのが、家賃保証会社の活用です。
連帯保証人を見つけにくい外国人にとっても、家賃滞納リスクを心配するオーナーにとっても、保証会社は両者をつなぐ重要な仕組みです。
外国人専門の保証会社は、入居審査のノウハウを持ち、在留資格や就労状況に応じた適切な審査を行います。
万が一の家賃滞納時には保証会社が立て替え、オーナーの収入を守ります。
保証料は一般的に家賃の0.5〜1ヶ月分程度で、入居者が負担するのが通常です。
オーナー側の追加コストはほとんど発生しません。
外国人入居者とのトラブルの多くは、日本特有の生活ルールが伝わっていないことに起因します。
入居時に丁寧な説明を行うことで、多くのトラブルは未然防止が期待できます。
ゴミ出しのルール、深夜の騒音に関するマナー、共用部分の使い方などをイラスト入りの多言語ガイドで説明するのが効果的です。
入居後も24時間対応の多言語サポートがあれば、問題が小さいうちに対処することも可能です。
外国人入居者の受け入れを成功させるには、専門のサービスを活用することが近道です。
保証、仲介、生活サポートの3つの領域で、具体的にどのようなサービスがあるのかを確認しましょう。
外国人専門の賃貸保証サービスは、連帯保証人を立てられない外国人と、家賃滞納リスクを避けたいオーナーの双方を支える仕組みです。
保証会社は入居者の在留資格、就労状況、収入などを審査した上で保証を引き受けます。
家賃滞納が発生した場合は保証会社がオーナーに立て替え払いを行い、入居者への督促も保証会社が代行します。
外国人入居者を効率的に集客するには、多言語対応の不動産仲介サービスの活用が有効です。
外国人が物件を探す際、日本語だけのポータルサイトでは情報にたどり着けないケースが多いためです。
掲載物件に空室がある場合、幅広い国籍の入居希望者からの問い合わせが期待できます。
オーナーが外国語を話せなくても、入居者とのやり取りは仲介会社が橋渡しをしてくれます。
入居後のサポート体制は、外国人入居者の満足度と長期入居に直結します。
生活上の困りごとを多言語で相談できる環境があれば、入居者は安心して暮らし続けることができます。
入居者が安心して長く住める環境を整えることは、空室対策の根本的な解決策です。
退去率を下げることは、新規入居者を探すコストを削減し、安定した家賃収入の確保につながります。
以下のチェックリストで、自分の物件の現状を確認しましょう。
該当する項目が多いほど、改善の余地があります。
| チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 家賃設定 | 周辺相場と比較して適正か |
| 物件写真 | 明るく魅力的な写真がポータルサイトに掲載されているか |
| 設備 | 無料インターネット、宅配ボックスなど人気設備が導入されているか |
| 入居条件 | 外国人不可、ペット不可など不必要に厳しい条件がないか |
| 募集チャネル | 複数の不動産会社やポータルサイトで募集しているか |
| 保証体制 | 外国人対応の家賃保証会社と提携しているか |
| 管理体制 | 多言語対応や24時間サポートが提供されているか |
すべてを一度に改善する必要はありません。
コストの低い施策から順に取り組み、効果を確認しながら次のステップに進むことが、持続可能な空室対策です。
アパートの空室対策は、一つの施策だけで解決できるものではありません。
家賃設定の見直しや設備投資、募集方法の改善に加え、外国人入居者の受け入れも有効な選択肢の一つです。複数の施策を組み合わせることで、空室改善につながる可能性があります。
在留外国人数は約412万人を超え、外国人による住まいへのニーズも高まっています。一方で、外国人の受け入れに対応していない物件もあり、受け入れ体制を整えることは物件の差別化につながる可能性があります。
家賃保証会社の活用による家賃滞納リスクの軽減、多言語対応の仲介サービスによるコミュニケーション支援、入居後の生活サポートなどを組み合わせることで、外国人入居者を受け入れやすい環境を整えられます。
空室対策の選択肢を広げたいアパートオーナーは、外国人対応の家賃保証会社や不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。