マンション経営において、空室の長期化は収益に影響を与える大きな課題の一つです。
近年は在留外国人の増加を背景に、外国人入居者の受け入れを検討するオーナーも増えています。
一方で、「家賃滞納や生活ルールに関するトラブルが発生しないだろうか…」といった不安から、受け入れに慎重になるケースも少なくありません。
この記事では、外国人入居者を受け入れるメリットや想定されるトラブル、未然に防ぐための対策、保証会社の活用方法まで、オーナーや管理会社が押さえておきたいポイントを解説します。
空室が埋まらない根本原因と、外国人入居が解決策になり得る背景をみていきましょう。
日本の総人口は減少フェーズに入っています。特に地方都市では若年層の流出が顕著で、賃貸需要そのものが縮小している地域も少なくありません。
単身世帯は増加傾向にあるものの、新築物件の供給も続いているため、既存のマンションでは競争が激化しています。築年数が経過した物件ほど、空室期間が長期化しやすい構造です。
こうした環境では、従来の「日本人のみ」という募集条件では入居者の母数が限られるため、空室対策の選択肢を広げる発想が求められています。
出入国在留管理庁の統計によると、在留外国人数は2024年末で約377万人、2025年末時点で412万5,395人で過去最高を更新しました。
在留資格別では、永住者が約95万人と最も多く、次いで「技術・人文知識・国際業務」が約48万人、技能実習が約46万人と続きます。
就労目的での在留者が増えており、安定した収入を持つ外国人が賃貸物件を求めるケースが増加しています。
出典：出入国在留管理庁「在留外国人統計」
家賃滞納率について下表にまとめました。
| 区分 | 家賃滞納率 |
|---|---|
| 日本人入居者 | 1.6% |
| 外国人入居者 | 2.1% |
出典：東京大学空間情報科学研究センター「民間賃貸住宅市場における入居審査と家賃滞納」
調査では、外国人入居者の家賃滞納率は日本人入居者より高い結果となっています。
一方で、同研究では収入や雇用状況などの要因を考慮して分析した結果、国籍による滞納確率の有意な差は確認されなかったと報告されています。
そのため、家賃滞納リスクは国籍のみで判断するのではなく、勤務先や収入状況、保証会社の利用状況などを総合的に確認することが大切です。
外国人入居者に関して発生しやすいトラブルは、生活ルールに関するものです。
ゴミの分別ルールでは、日本とは異なる分別ルールが採用されている国・地域もあり、ルールを知らないまま違反してしまうケースも見られます。
騒音については、日本の集合住宅特有の生活ルールに馴染みがないことが原因となるケースがあります。壁の薄い物件も多く、生活音が問題になりやすい構造的な要因も重なります。
これらのトラブルは、事前の説明や多言語での情報提供によって、未然に防ぎやすくなります。
ここではリスクだけでなく、外国人受け入れがもたらす経営上のメリットを具体的に説明します。
外国人が入居可能な物件は市場全体の中ではまだ少ないため、受け入れ体制を整えるだけで、他物件との差別化になり、問い合わせ数の増加が期待できます。
特に、外国人向け物件検索プラットフォームや専門の不動産仲介を通じた募集は、ターゲットに直接リーチできるため、空室期間の短縮につながりやすい傾向があります。
外国人入居者の中には、就労系在留資格や永住者として日本に長期間居住する人もいます。在留資格「永住者」は約95万人に達しており、定住志向の外国人が賃貸市場の安定した需要層を形成しています。
日本人の単身入居者は転勤や結婚を機に退去するケースが多い一方、就労目的や定住を前提として来日している人の中には、同じ物件に長期間居住するケースもあります。
入居者の入れ替わりが減れば、退去時のリフォーム費用や募集コストも抑えられます。結果として、マンション経営の実質利回りを維持しやすくなります。
出典：出入国在留管理庁「在留外国人統計」
外国人の入居では、勤務先の法人が契約者となる「法人契約」が多いことも特徴です。法人が支払い主体となるため、入居者個人の事情による滞納リスクは軽減されやすくなります。
一方で、契約形態を問わず、入居者と連絡が取れなくなり、荷物を残したまま退去・帰国してしまう「残置物」をめぐるトラブルが生じるケースもあります。
日本では、長期間連絡が取れない場合でも、オーナーが無断で室内の荷物を処分することはできず、明け渡しまでに法的な手続きを要するため、その間は次の募集が難しくなる傾向があります。
こうしたリスクへの備えとしては、家賃保証にくわえて、残置物の撤去・保管費用や法的手続きの費用、明け渡しまでの家賃補償などをカバーする保証プランを活用する方法があります。
法人契約の場合でも、入居者の退職などにともない契約が解除されるケースは想定されるため、保証会社への加入を入居条件とするオーナーも増えています。
保証会社の初回保証料は、一般的に家賃の0.5〜1ヶ月分（50〜100%）程度が目安で、保証会社やプラン、物件によって異なります。
手厚いプランになるほど更新料や違約金相当の保証など、より広い範囲をカバーできる場合があります。いずれの場合も、この保証料（利用料）は入居者が負担するのが一般的で、オーナー側に直接的な追加コストは基本的に発生しないとされています。
トラブルを「起きてから対処する」のではなく、「起きないように防ぐ」ための実務的な手順を解説します。
外国人の入居審査では、在留資格（外国人が日本に滞在するための法的資格）の確認が基本的なステップです。
在留カードに記載された在留資格の種類と期限を確認し、安定した滞在が見込めるかを判断します。
トラブルの多くは「知らなかった」ことに起因します。契約内容や生活ルールを入居者の母国語で説明することが、有効な予防策の一つです。
具体的には、以下の項目を多言語の資料として用意しておくことが望ましいとされています。
多言語対応が自力で難しい場合は、外国人入居に特化したサポートサービスを活用する方法もあります。通訳や翻訳済みの書類テンプレートを提供するサービスも増えています。
保証会社を入居条件に設定した場合、滞納が発生した際の対応は保証会社が担うケースが一般的です。
オーナーが直接回収対応を行う負担を軽減できるため、管理業務の効率化にもつながります。
対応フローは以下のように進みます。
| 流れ | 対応内容 | 対応者 |
|---|---|---|
| STEP1 | 滞納発生の検知・入居者への連絡 | 保証会社 |
| STEP2 | オーナーへの家賃立替払い | 保証会社 |
| STEP3 | 入居者への督促・回収 | 保証会社 |
| STEP4 | 長期滞納（3ヶ月以上）の場合の法的手続き検討 | 保証会社・管理会社 |
保証会社が間に入ることで、オーナーは入居者と直接やり取りする負担から解放されます。
また滞納が発生しても家賃収入が途切れない仕組みは、マンション経営の安定に大きく寄与します。
契約書には、滞納時の対応手順や契約解除の条件をあらかじめ明記しておくことで、トラブルが拡大する前に対処しやすくなります。
オーナーが「手間が増える」と感じる管理業務を、外部の仕組みで解決する方法を紹介します。
外国人入居でオーナーの負担になりやすいのは、言語の壁によるコミュニケーションコストです。設備の不具合、近隣からの苦情、契約内容の確認など、日常的な対応に通訳が必要になる場面は少なくありません。
この課題を解決するのが、多言語対応のサポートサービスです。入居者が母国語で相談できる窓口があれば、オーナーや管理会社に直接連絡が入る前に問題が解決されます。
24時間対応の体制を持つサービスであれば、夜間や休日の緊急対応もカバーできます。水漏れや鍵の紛失といった緊急トラブルに対しても、オーナーが深夜に対応する必要がなくなります。
外国人入居の受け入れ体制を自力で構築しようとすると、多言語の契約書準備、生活ルールの翻訳、トラブル対応のフロー整備などの時間と労力が必要です。
外国人入居に対応した専門サービスを活用すれば、これらの業務をまとめて委託することも可能です。
例えば入居審査から契約、入居中のサポート、退去手続きまで対応するサービスも存在します。
下表に全て自分で対応した場合と、外国人入居に対応したサービスを活用した場合の比較をまとめました。
| 業務内容 | 自力対応の場合 | 外国人対応サービス活用の場合（一例） |
|---|---|---|
| 多言語の契約書作成 | 翻訳手配が必要 | テンプレートを提供 |
| 入居者からの問い合わせ対応 | 通訳を手配して対応 | 多言語コールセンターが代行 |
| 生活ルールの説明 | 資料作成・説明を自力で | 母国語での説明資料を提供 |
| トラブル発生時の対応 | 管理会社と連携して対処 | 24時間体制で対応 |
| 退去時の手続き | 原状回復の説明に苦労 | 多言語で退去手続きをサポート |
外国人受け入れの第一歩は、物件側の体制整備です。以下のチェックリストを参考に、準備状況を確認してみてください。
すべてを一度に揃える必要はありません。まずは保証会社の利用設定と、基本的な生活ルールの多言語化から始めるのが現実的です。
外国人入居の運用を安定させるには、オーナーが一人で対応するのではなく、不動産会社と保証会社の連携体制を構築することが欠かせません。
入居者募集は、外国人対応の実績がある不動産会社に依頼するのが効率的です。外国人向けの物件検索サイトに掲載してもらうことで、ターゲット層に直接アプローチできます。
保証会社は、外国人に強い会社を選ぶことがポイントです。多言語での審査対応や、入居後のサポート機能を持つ保証会社であれば、オーナーの管理負担を軽減できます。
不動産会社（入居者募集・契約）と保証会社（家賃保証・入居者サポート）の役割分担を明確にしておくと、トラブル発生時の対応もスムーズになります。
外国人受け入れに関心はあるが、まだ具体的な一歩を踏み出せていないオーナーも多いのが実情です。
まずは、外国人入居に特化した保証・サポートサービスの内容を確認するところから始めてみてください。保証の範囲、サポート体制、費用負担の仕組みなど、判断に必要な情報が整理されています。
外国人入居のリスクを抑えた運用方法は、専門サービスの詳細を確認することで具体的にイメージできるようになります。空室対策の新たな選択肢として、検討材料を手元に揃えておくことが、マンション経営の次の一手につながります。
マンション経営の安定化に向けて、外国人受け入れの仕組みを一度確認しておくと、今後の判断がしやすくなります。