日本で部屋を借りるのが初めてなら、「初期費用はいくらかかる？」「どんな書類が必要？」「契約書のどこを確認すればいい？」と不安に感じることもあるでしょう。
この記事では、日本で部屋を借りる外国人の方に向けて、物件探し・内見から契約、入居中、退去までの注意点を段階別に解説します。初期費用の目安や必要書類、契約前に確認したいポイント、騒音・ゴミ出しなどの生活ルール、退去時の原状回復や敷金返還まで、トラブルを防ぐために知っておきたい情報をまとめました。
これから日本で部屋を借りる方は、契約後に「知らなかった」と後悔しないためにも、物件を決める前から確認しておきましょう。
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日本の賃貸システムには、海外にはない独自の制度や慣習が数多く存在します。敷金・礼金・保証人制度など、母国では経験しないルールに戸惑う外国人は少なくありません。事前に注意点を把握しておくことで、契約から退去まで安心して暮らせる環境を整えられます。
海外の賃貸契約では、家賃や返還される敷金（デポジット）を支払うのが一般的な国もあります。一方、日本ではこれらに加えて、返還されない「礼金」が必要になる物件があります。日本で初めて部屋を借りる外国人にとっては、礼金はなじみのない費用の一つといえるでしょう。
また、日本では2年ごとの契約更新時に「更新料」が発生する物件があります。さらに、退去時には「原状回復」の義務があり、入居者の過失や故意による損傷は自己負担で対応する必要があります。
連帯保証人制度も日本独特の仕組みです。連帯保証人は借主と同等の責任を負い、家賃の滞納分や原状回復費用、損害賠償まで幅広い範囲をカバーします。日本に親族や知人がいない外国人にとって、連帯保証人を見つけることは大きなハードルとなります。
外国人が賃貸契約で直面しやすいトラブルは、大きく3つのカテゴリに分けられます。
| トラブルの種類 | 主な原因 | 発生しやすいタイミング |
|---|---|---|
| 契約内容の誤解 | 日本語の契約書を十分に理解できない | 契約時・更新時 |
| 生活ルール違反 | ゴミ出し・騒音など文化的な違い | 入居中 |
| 退去時の費用トラブル | 原状回復の範囲を把握していない | 退去時 |
契約書が日本語のみで作成されているケースでは、特約事項の内容を見落とすリスクが高まります。民泊禁止条項や同居人の制限、楽器演奏の禁止など、特約に記載された重要なルールを知らないまま契約してしまうと、後からトラブルに発展する可能性があります。
また、国によって賃貸住宅の退去時における原状回復の考え方や費用負担のルールは異なる場合があるため、日本の慣習に馴染みのない外国人の中には、退去時に想定外の修繕費を請求され、戸惑うケースも考えられます。
物件探しの段階から、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。事前の準備と確認が、後のトラブル防止に直結します。
物件を探す際は、「外国人入居可」の物件を効率よく見つけることが最初のステップです。すべての物件が外国人に開放されているわけではなく、大家さんの意向で外国人の入居を制限している物件もあります。
外国人向けの物件検索サイトを活用すると、言語の壁を感じることなく条件に合った物件を探せます。GTNが提供するBEST-ESTATE.JPは多言語に対応しており、外国人が入居可能な物件を効率的に検索できます。
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内見（物件の下見）は、写真だけではわからない情報を確認できる貴重な機会です。以下のポイントを重点的にチェックしましょう。
まず、壁や床に既存の傷や汚れがないかを確認し、スマートフォンで写真を撮影しておきます。この記録は退去時の原状回復トラブルを防ぐ重要な証拠になります。入居前からあった傷を自分がつけたものと判断されないよう、日付入りで撮影することをおすすめします。
水回り（キッチン・浴室・トイレ）の状態も必ず確認します。蛇口からの水漏れやカビの有無、排水の流れをチェックしてください。エアコンや給湯器などの設備が正常に動作するかも大切な確認事項です。
周辺環境の確認も忘れずに行いましょう。最寄り駅からの距離、スーパーやコンビニの有無、ゴミ捨て場の場所と分別ルールなど、実際の生活をイメージしながらチェックすることが重要です。
日本の賃貸契約では、入居時に家賃以外の多額の初期費用が必要です。内訳と相場の目安は以下の通りです。
| 項目 | 金額のイメージ（例） | 一般的な目安 | 返還の有無 | 説明 |
|---|---|---|---|---|
| 敷金 | 0～8万円 | 家賃0～1か月分（非課税） | 未払賃料や借主負担となる原状回復費用等を差し引いた額を返還 | 賃料や修繕費等の債務を担保するための金銭 |
| 礼金 | 0～8万円 | 家賃0～1か月分（非課税） | 返還なし | 大家への謝礼 |
| 仲介手数料 | 最大8.8万円 | 家賃1か月分+税（上限のケース） | 返還なし | 不動産会社への報酬 |
| 前家賃 | 8万円 | 家賃1か月分程度（非課税） | 返還なし | 入居月の日割り家賃（契約時期によっては、翌月分の家賃もあわせて支払い） |
| 保証料 | 4～8万円 | 家賃0.5～1か月分（非課税） | 返還なし | 保証会社利用料 |
| 火災保険料 | 1.5～2万円 | 1.5～2万円（非課税） | 返還なし | 火災等に備える保険（補償内容は契約により異なる） |
| 鍵交換費用 | 1.5～3万円 | 1.5～3万円 | 返還なし | セキュリティ対策 |
| 合計（例）： | 23.8～45.8万円 |
※敷金と礼金は、高級物件やペット可は2か月の場合があります。
※上記の金額例は家賃が8万円と想定した場合の算出になります。
※仲介手数料は不動産会社に払う手数料であり、法律で決まっている上限は貸主と借主から受け取る合計で家賃1か月分＋税です。借主が払う金額は、契約の条件によって異なります。
契約段階では、書類の準備と契約内容の確認が特に重要です。言語の壁がある場合でも、ポイントを押さえておけばスムーズに手続きを進められます。
賃貸借契約書は日本語で作成されることがほとんどです。日本語が得意でない場合は、多言語対応の不動産会社を利用するか、信頼できる通訳者に同席してもらうことを強くおすすめします。
契約書で特に確認すべき項目は以下の通りです。
「特約事項」の欄は特に注意が必要です。特約には物件ごとの独自ルールが記載されており、退去時のハウスクリーニング費用の負担や、短期解約時の違約金などが含まれることがあります。署名前に必ず内容を確認してください。
在留資格（ビザ）の種類や残りの在留期間は、審査で確認される大切なポイントです。在留期間が短い場合は、契約更新の予定などを確認されることがあります。
外国人の方が日本で賃貸契約を結ぶ際には、日本人とは異なる書類が求められます。スムーズに契約を進めるために、事前に必要な書類を準備しておきましょう。
| 書類名 | 日本語名 | 備考 |
|---|---|---|
| Passport | パスポート | 本人確認書類として |
| Residence Card | 在留カード | 在留状況の確認 |
| Certificate of Employment | 在職証明書 | 勤務先からの発行 |
| Income Certificate | 収入証明書 | 給与明細3ヶ月分等 |
| Bank Account | 銀行口座 | 家賃引き落とし用 |
※日本ですでに就職（就労）している外国人の場合
留学生特有の必要書類
留学生の場合、収入が少ないため追加の書類を求められることがあります。親族からの仕送り証明や奨学金の受給証明書があると、入居審査がスムーズに進みやすくなります。
翻訳について
連帯保証人とは、借主が家賃の支払いや契約上の義務を果たせなくなった場合に、借主と同等の責任を負う人のことです。この制度は民法で定められた法的効力を持つ重要な役割です。
連帯保証人が負う責任範囲は幅広く、家賃の滞納分、共益費・管理費、更新料、原状回復費用、損害賠償、違約金まで含まれます。連帯保証人は、家賃の支払いが遅れたとき、借主（あなた）の代わりに払う義務があります。貸主は、借主に請求する前であっても、直接連帯保証人に支払いを求めることができます。
日本に連帯保証人がいない外国人は、家賃保証会社を利用する方法があります。保証会社は連帯保証人の代わりとなり、保証料を支払うことで利用できます。
契約が完了して入居した後も、快適に暮らし続けるために守るべきルールがあります。日本の生活習慣を理解し、近隣との良好な関係を築くことが大切です。
日本の集合住宅は壁が薄い物件が多く、生活音が隣室に伝わりやすい構造です。深夜の大きな話し声や音楽、足音には十分な配慮が求められます。夜間の話し声や音楽、足音には注意が必要です。物件によっては、夜遅い時間の騒音を禁止するルールが決められています。
ゴミの分別と出し方は、自治体ごとに細かくルールが決められています。可燃ゴミ、不燃ゴミ、資源ゴミ、粗大ゴミの分類が異なるため、入居時に管理会社や自治体から配布されるゴミ分別の案内を必ず確認してください。指定日以外にゴミを出すと、近隣住民とのトラブルの原因になります。
友人や知人を頻繁に自宅に招くことも注意が必要です。大人数でのパーティーや長期間の宿泊は、近隣からの苦情につながることがあります。契約書に同居人や宿泊者に関するルールが記載されている場合は、そのルールに従いましょう。
引っ越しを決めた場合は、契約書に記載された期限までに管理会社や大家さんへ退去の連絡が必要です。一般的な解約予告期間は退去の1〜2か月前です。期限を過ぎてから連絡すると、退去後も家賃を支払う義務が生じる場合があります。
契約更新の際は、更新料や新しい契約条件を事前に確認しましょう。更新料の相場は家賃1か月分程度ですが、物件によって異なります。更新のタイミングで家賃が変更になることもあるため、更新通知書の内容をよく確認してください。
帰国や転居が決まった場合は、できるだけ早く管理会社に連絡することが重要です。退去後に日本を離れてしまうと、敷金の返還手続きが困難になります。返還先の口座（海外送金対応や指定口座）を管理会社と相談しておきましょう。
エアコンや給湯器など、入居時から設置されている設備に不具合や故障が発生した場合は、速やかに管理会社へ連絡してください。契約書に「設備」として記載されているものの修繕費用は、原則として大家さんの負担です。
ただし、入居者の不注意で設備を壊した場合は自己負担になります。修繕が必要になったときは、自分で業者を手配せず、必ず管理会社を通して対応してもらいましょう。無断で修繕を行うと、退去時にトラブルになることがあります。
水漏れやガス漏れなどの緊急事態が発生した場合は、管理会社の営業時間外でも緊急連絡先に連絡してください。入居時に緊急連絡先の番号を控えておくことが大切です。
退去時は敷金の返還や原状回復費用に関するトラブルが発生しやすいタイミングです。国土交通省のガイドラインに基づいた正しい知識を持っておくことで、不当な請求を防げます。
原状回復とは、入居者の故意・過失や通常の使用を超える使用によって生じた損傷を修繕することを指します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗（通常損耗）と経年変化は貸主の負担と定められています。
2020年4月の民法改正により、通常損耗と経年変化については借主に原状回復義務がないことが明文化されました（民法621条）。
| 負担者 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 貸主（大家さん）負担 | 通常の使用による損耗や経年変化 | 壁紙の日焼け、家具の設置による床のへこみ、画びょうやピンの小さな穴 |
| 借主（入居者）負担 | 故意や不注意でつけた傷や汚れ | タバコのヤニ汚れ、重い物をかけるためにあけた壁の穴（下地ボードの張り替えが必要なもの）、飲み物をこぼしたあと手入れをしなかったシミ |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・別表1）
判断に迷う場合は、このガイドラインを参考にできます。
ただし、損傷の程度・原因や有効な特約の内容などによっては、上記ガイドラインでは貸主負担の内容であっても借主の負担となる場合があります。
ただし、損傷の程度・原因や有効な特約の内容などによっては、上記ガイドラインでは貸主負担の内容であっても借主の負担となる場合があります。
経年変化による壁紙の色あせや、通常の生活で生じる床の軽微な傷は、入居者の負担にはなりません。この基本原則を知っておくことが、退去時の不当な請求を防ぐ第一歩です。
敷金は退去時に原状回復費用を差し引いた残額が返還されます。しかし、原状回復の範囲を巡ってトラブルになるケースが少なくありません。以下の対策を実践することで、トラブルを最小限に抑えられます。
費用の請求内容に納得できない場合は、国土交通省のガイドラインを根拠に交渉できます。日本語でのやり取りが難しい場合でも、多言語対応のサポートサービスを利用すれば、適正な対応を求めることが可能です。
退去時には管理会社や大家さんとの立会い検査があります。この立会いは、部屋の状態を双方で確認する重要な機会です。
立会い時には、入居時に撮影した写真を持参しましょう。入居前からあった傷や汚れについて、写真で証明できれば不当な費用請求を防げます。指摘された損傷箇所については、その場で写真を撮り、修繕費用の見積もりを書面で依頼してください。
立会いの際に提示された費用に疑問がある場合は、その場で署名せずに持ち帰って検討する権利があります。「今すぐ署名しないと敷金が返ってこない」といった催促を受けても、焦る必要はありません。
帰国が近い場合は、退去立会いの日程を帰国前に設定することが重要です。立会いが帰国後になってしまうと、不当な費用を請求されても異議を申し立てることが難しくなります。
ここまで解説した注意点を踏まえ、外国人が安心して日本の賃貸生活を送るための具体的な対策を紹介します。
GTNは外国人専門で20年の実績があり、最大25言語での対応が可能です。提携不動産会社は43,000社以上、最大24時間365日（一部サポート業務は年末年始を除く）のサポート体制で、入居する前から入居した後まで相談を受け付けています
※2026年6月末時点の実績に基づきます（対応言語数は2026年7月1日時点）。
※入居できるかどうかは、物件ごとの審査で決まります。すべての物件をご紹介できるとは限りません。
日本での賃貸契約は注意すべきポイントが多いものの、正しい知識と適切なサポートがあれば、安心して理想の住まいを見つけられます。まずは外国人専門の不動産サービスに相談してみましょう。