「管理会社に任せるべきか、それとも自主管理を続けるべきか…」とお悩みの賃貸オーナーの方は多いのではないでしょうか。
特に近年は、入居者対応の多様化や空室対策の重要性の高まりにより、“管理の質”が物件の収益性を左右する時代になっています。
この記事では、管理会社の役割や業務内容をはじめ、管理委託手数料の相場、自主管理との違い、失敗しない管理会社の選び方までわかりやすく解説します。
あわせて、外国人入居者への対応など、これからの賃貸経営で重視したいポイントについても紹介します。
賃貸物件の運営には、入居者対応から建物の維持管理まで多岐にわたる業務が発生します。これらを効率的に進めるために活用されるのが、管理会社です。ここでは管理会社の基本的な定義と契約形態について確認しましょう。
管理会社とは、物件オーナーに代わって賃貸物件の管理・運営業務を行う会社のことです。
なお、賃貸住宅管理業法における「賃貸住宅管理業」は、賃貸住宅の維持保全、または維持保全と家賃・敷金などの金銭管理を併せて行う事業を指します。
オーナーは管理会社と管理委託契約を結び、月々の管理委託手数料を支払う仕組みです。
管理会社が窓口となることで、オーナーが入居者と直接やり取りする機会を減らせます。ただし、修繕の承認や契約上の重要な判断などは、オーナーの対応が必要です。
管理会社の業務は大きく「入居者管理」と「建物管理」の2つに分けられます。入居者管理は家賃の回収やクレーム対応など人に関する業務を指し、建物管理は設備の点検や修繕手配など物件そのものに関する業務を指します。
近年は在留外国人の増加に伴い、多言語対応や異文化理解を備えた管理会社のニーズも高まっています。管理会社を選ぶ際には、こうした対応力も判断材料の一つとなりつつあります。
出典：国土交通省「管理業者の業務」
賃貸物件の管理形態には、主に「管理委託」と「サブリース」があります。
管理委託は管理業務を任せる契約であるのに対し、サブリースは事業者に物件を貸し出し、転貸してもらう契約です。
それぞれ契約の仕組みや収益への影響が異なるため、特徴を理解したうえで選びましょう。
| 契約形態 | 仕組み | 費用・収益への影響 | 空室の影響 |
|---|---|---|---|
| 管理委託契約 | オーナーが管理会社に物件の管理業務を委託する | 管理委託手数料を支払う | 空室による家賃収入の減少はオーナーが負担する |
| サブリース契約 | サブリース業者が物件を借り上げ、入居者に転貸する | オーナーは契約で定めた借上賃料を受け取る | 空室の影響を一定程度抑えられるが、借上賃料の減額や免責期間などのリスクがある |
※管理委託手数料や借上賃料の水準は、物件の種類・エリア・築年数・業務範囲・契約内容などによって異なります。
管理委託では、入居者から受け取る家賃がオーナーの収入となる一方、空室が発生すると、その期間の家賃収入は得られません。
サブリースでは、空室の有無にかかわらず、契約で定めた借上賃料を受け取るのが一般的です。
ただし、免責期間中は借上賃料が支払われない場合があるほか、将来的に減額される可能性や、契約が中途解約される可能性もあります。
借上賃料の見直し時期や頻度は契約によって異なります。また、契約に定期的な改定日が定められていても、経済事情などの変動により、改定日以外に賃料の減額を請求される可能性があります。
契約前に、借上賃料の改定条件、免責期間、修繕費の負担範囲、中途解約の条件などを確認することが大切です。
管理会社に委託できる業務は多岐にわたります。どこまでを委託するかによって手数料も変わるため、業務内容を正確に理解しておく必要があります。
管理会社は、自社で宅地建物取引業を営んでいる場合や、仲介会社と連携している場合、物件情報の掲載、内見対応、入居者募集などを行います。募集業務の担当範囲は、管理会社の免許・体制や契約内容によって異なります。
空室が続く場合は、賃料の見直しやリフォームの提案を行うこともあります。地域の需要に精通した管理会社であれば、ターゲットに合わせた募集戦略を打ち出せるため、空室期間の短縮が期待できます。
外国人入居者の受け入れを検討しているオーナーにとっては、多言語対応の募集サイトや外国人専門の仲介ネットワークを持つ管理会社が選択肢に入ります。
毎月の家賃回収は管理会社の基本業務の一つです。口座振替やクレジットカード決済の手配を行い、入金確認から送金までを一元管理します。
滞納が発生した場合は、督促連絡を行い、必要に応じて保証会社への代位弁済請求を進めます。保証会社と連携している管理会社であれば、滞納リスクの抑制につながります。
入居者が日本の支払方法や地域の生活ルールを十分に理解できていない場合、認識のずれがトラブルにつながることがあります。国籍にかかわらず、契約時に理解可能な言語や図解を用いて説明することが重要です。
水漏れや設備の故障、騒音に関する苦情など、入居中に発生するトラブルへの対応も管理会社の業務です。24時間対応の窓口を設けている管理会社もあり、緊急時の初動対応を任せられます。
トラブル対応の質は管理会社によって差が大きい分野です。対応スピードや報告体制が整っている管理会社を選ぶと、入居者の満足度を維持しやすくなります。
共用部分の清掃、設備の定期点検、外壁や屋根の修繕など、建物の資産価値を維持するための業務も管理会社が担います。
管理会社は、契約で定めた範囲に応じて、業者の手配、見積もりの取得、オーナーへの報告・承認手続きなどを行います。緊急修繕や一定額以下の修繕については、事後報告となる場合もあります。
入居者が退去する際の立ち会い、原状回復工事の手配、敷金の精算も管理会社の業務に含まれます。
2020年4月の民法改正により、通常損耗と経年変化については借主に原状回復義務がないことが明文化されました（民法621条）。
| 負担者 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 貸主（大家さん）負担 | 普通に生活していて生じる汚れや傷（経年変化） | 壁紙の日焼け、家具の設置による床のへこみ |
| 借主（入居者）負担 | 故意や不注意でつけた傷や汚れ | タバコのヤニ汚れ、壁の釘穴、飲み物のシミ |
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて負担区分が判断されます。判断に迷う場合は、このガイドラインを参考にできます。
外国人入居者の場合、入居時に多言語の説明資料を用いてルールを共有しておくと、退去時のトラブルを減らしやすくなります。
管理会社への委託を検討する際、気になるのが費用面です。管理形態によって手数料率が異なるため、それぞれの仕組みを理解した上で判断することが大切です。
管理委託手数料は「月額家賃×手数料率」で計算されるのが一般的です。手数料率は管理会社や委託する業務範囲によって異なります。
たとえば月額家賃が8万円の物件で手数料率が5%の場合、月々の管理委託手数料は4,000円となります。年間では48,000円です。この費用で入居者対応や建物管理を任せられるため、費用対効果を考えて判断する必要があります。
| 月額家賃 | 手数料率3% | 手数料率5% | 年間（5%の場合） |
|---|---|---|---|
| 5万円 | 1,500円 | 2,500円 | 30,000円 |
| 8万円 | 2,400円 | 4,000円 | 48,000円 |
| 10万円 | 3,000円 | 5,000円 | 60,000円 |
| 15万円 | 4,500円 | 7,500円 | 90,000円 |
※上記の金額はあくまで一例です。管理委託手数料の相場は、委託する業務範囲や物件の種類・エリアによっても異なります。
手数料が3%を下回る管理会社も存在しますが、対応範囲が限定的な場合があります。手数料の安さだけで判断すると、別途費用が発生してトータルコストが高くなるケースもあるため注意が必要です。
サブリース契約では、管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。オーナーには毎月一定の保証賃料が支払われるため、空室リスクを回避できます。
ただし、保証賃料は管理会社によって異なり、満室時の収益は管理委託契約よりも低くなることがあります。また、保証賃料の見直し時期や頻度は契約によって異なる点は注意が必要です。
サブリース契約を検討する場合は、賃料見直しの頻度と下限、解約条件、免責期間（契約開始時や入居者の入れ替え時などに借上賃料が支払われない期間）の3点を事前に確認しておくことが大切です。
管理委託手数料とは別に、以下のような費用が発生する場合があります。
管理委託契約を結ぶ際は、基本の手数料に何が含まれ、何が別途請求となるのかを書面で確認しておくと、想定外の出費を防げます。
管理会社に委託するか、自主管理で運営するかは賃貸経営における大きな判断ポイントです。それぞれの特徴を比較し、自身の状況に合った選択を行うための材料を整理します。
自主管理の大きなメリットは、管理委託手数料がかからないことです。物件数が少なく、時間的な余裕があるオーナーにとっては、コスト削減の効果が大きくなります。
また、入居者や建物の状態を直接把握できるため、問題の早期発見につながりやすい面もあります。賃貸経営の実務経験を積み、業者との関係を構築できる点もメリットです。
一方で、24時間の緊急対応が必要になる場合があり、精神的・時間的な負担は大きくなります。夜間の水漏れ対応や休日のクレーム対応など、対応が遅れると入居者の不満につながりかねません。
法改正への対応や適切な契約書の作成など、専門知識が求められる場面では、経験が浅いオーナーにとって判断が難しい局面も出てきます。
管理委託の大きなメリットは、日常的な管理業務をプロに任せられることです。入居者対応、建物の維持管理、家賃の回収といった業務から解放されるため、本業に集中できます。
管理会社の持つ募集ネットワークやノウハウを活用できるため、空室対策の面でも自主管理より有利になるケースが多いです。特に複数物件を所有するオーナーにとっては、管理の効率化は不可欠といえます。
デメリットは管理委託手数料が発生する点です。家賃の3〜5%が継続的にかかるため、長期的な収支計画に組み込んでおく必要があります。
また、管理会社によっては対応品質にばらつきがあります。報告が遅い、入居者対応が不十分といった不満が出るケースもあるため、契約前に管理実績や対応体制を確認することが欠かせません。
所有物件数が少なく、物件が近隣にあり、管理に必要な時間と知識を確保できる場合は、「自主管理」を検討してもよいでしょう。
一方、複数の物件を所有している場合や、物件が遠方にある場合、本業との両立や24時間の緊急対応が難しい場合は、「管理委託」が選択肢となります。
管理方法は戸数だけで決めず、物件までの距離、対応可能な時間、賃貸経営の経験、緊急時の対応体制、委託費を含めた収支などを総合的に考慮して判断しましょう。
管理会社の質は賃貸経営の収益に影響します。契約前に確認すべき項目を整理し、選定時の判断材料として活用しましょう。
管理会社を比較する際に確認すべきなのが、管理戸数と入居率の実績です。管理戸数は事業規模を、入居率は募集状況を確認する一つの目安になります。ただし、入居率は算出方法や集計時点によって異なります。
ただし、管理戸数が多いことが必ずしもオーナーにとって最適な選択とは限りません。地域密着型の中小管理会社のほうが、エリア特性に合ったきめ細かい対応をしてくれる場合もあります。
入居率を一つの目安とし、募集開始から成約までの平均期間も合わせて確認しておくと実態が見えやすくなります。
入居者からのクレームや設備故障への対応体制は、管理会社選びで差が出やすい部分です。以下のポイントを契約前に確認しておくことをおすすめします。
まず、緊急時の対応時間です。24時間365日対応の窓口があるかどうかは、緊急時の対応力や入居者満足度に影響する要素の一つです。
次に、オーナーへの報告頻度です。月次の収支報告だけでなく、トラブル発生時の即時報告が行われるかどうかを確認します。報告基準が明確でない場合、オーナーによる問題の把握や判断が遅れる可能性があります。
在留外国人数は2025年末に412万5,395人となり、初めて400万人を突破して過去最多を更新しました。 国籍別では、中国が約93万人で最多となり、次いでベトナム約68.1万人、韓国約40.7万人、フィリピン約35.6万人と、アジア地域出身者が大きな割合を占めています。 在留資格別では、永住者が約94.7万人と最も多く、次いで技術・人文知識・国際業務が約47.6万人、留学が約46.5万人、技能実習が約45.7万人の順となっています。 出典：出入国在留管理庁「在留外国人について」
在留外国人が増加するなか、外国人入居者の受け入れは、空室対策の選択肢の一つとして注目されています。
一方、受け入れにあたっては、言語や生活習慣の違いに配慮した管理体制が必要です。
外国人入居者の受け入れを検討する場合は、管理会社の多言語対応、家賃債務保証会社との連携、入居後の生活サポートなどを確認しましょう。
外国人入居者への対応では、契約内容や生活ルールを正確に伝えられる体制が重要です。
日本語でのコミュニケーションが難しい場合、契約内容を十分に理解できなかったり、設備の不具合や生活上の問題を適切に伝えられなかったりする可能性があります。
国土交通省は、外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居を支援するため、多言語の賃貸住宅標準契約書や入居時に利用できるチェックシートなどを公開しています。
管理会社を選ぶ際は、対応可能な言語に加え、こうした資料を活用して契約内容や禁止事項を説明できるか確認しましょう。
賃貸住宅では、国籍を問わず、貸主や管理会社が指定する家賃債務保証会社への加入を入居条件とすることがあります。
外国人入居者を受け入れる場合は、管理会社が多言語対応の家賃債務保証会社と連携しているかを確認しましょう。
保証内容だけでなく、審査時に必要な書類、緊急連絡先の条件、滞納発生時の対応、入居者への連絡方法なども確認しておくと安心です。
入居者が理解できる言語で支払い状況や手続きを案内できれば、認識のずれを防ぎ、早期の対応につなげやすくなります。
外国人入居者が日本の生活習慣や物件の利用ルールを十分に理解できていない場合、ゴミの分別、生活音、共用部分の使い方、同居・転貸などをめぐってトラブルが生じることがあります。
トラブルを防ぐためには、多言語の入居ガイドや図解資料を活用し、生活ルールや禁止事項を入居時にわかりやすく説明することが重要です。資料を渡すだけでなく、入居者が内容を理解できているか確認する必要もあります。
また、入居後に設備の使い方や近隣住民との関係などについて相談できる窓口があれば、問題の早期把握・解決につながります。管理会社を選ぶ際は、契約時の対応だけでなく、入居後の問い合わせ方法や対応範囲についても確認しましょう。
外国人入居者の受け入れを円滑に進めるには、管理会社や家賃債務保証会社、外国人支援サービスのサポート内容を比較し、物件や想定する入居者に合った体制を整えることが大切です。
管理会社は、賃貸物件の入居者管理と建物管理を担い、オーナーの運営負担を軽減する存在です。以下の5点を押さえておくと、管理会社の活用を判断しやすくなります。
賃貸経営の規模や目的に応じて、最適な管理形態を選択することが安定運営への第一歩です。
外国人入居者の受け入れを視野に入れる場合は、専門的なサポート体制と連携できる管理会社を選ぶことで、リスクを抑えた運用が可能になります。