日本に来る前に住む部屋を決めておきたいけれど、「海外からでも賃貸借契約はできる？」「どんな書類や費用が必要？」「日本に保証人がいなくても借りられる？」と不安に感じていませんか？
実は、物件や不動産会社の条件が合えば、海外にいながら日本の部屋を契約することは可能です。
この記事では、来日前に賃貸借契約を進める手順をはじめ、必要書類や初期費用の目安、オンライン内見で確認すべきポイントまで詳しく解説します。来日後の新生活をスムーズに始めるために、ぜひ参考にしてください。
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結論から言えば、来日前でも日本の賃貸契約は可能です。2022年5月18日施行の宅地建物取引業法改正により、重要事項説明のオンライン実施（IT重説）が正式に認められました。契約書への電子署名も法的に有効となり、海外にいながら賃貸契約を完了させる環境は整っています。ただし、すべての物件で対応しているわけではなく、外国人の来日前契約に慣れた不動産会社を選ぶことが成功の鍵になります。
海外から日本の部屋を借りる方法は大きく3つあります。
1つ目は、外国人専門の不動産会社を通じてオンラインで契約する方法です。物件検索からオンライン内見から契約手続きまでインターネット上で完結できるサービスもあります。GTNのBEST-ESTATE.JPのように多言語に対応した物件検索サイトでは、Zoom相談を予約して海外から直接オペレーターに物件を紹介してもらえます。
2つ目は、勤務先や学校が提携する不動産会社を利用する方法です。企業が社宅として契約する場合や、大学が住居斡旋を行う場合は、来日前でも比較的スムーズに進みます。
3つ目は、日本にいる知人や代理人に手続きを依頼する方法です。ただし、契約者本人の署名や本人確認が必要な場面が多いため、完全に任せるのは難しい場合もあります。
来日前の賃貸契約には、いくつかの制限があります。まず、すべての物件が海外からの契約に対応しているわけではありません。貸主や管理会社によっては、入居者が日本国内にいることを条件にしている場合があります。
入居審査の面でも注意が必要です。日本に在住していない段階での審査は通常より慎重になる場合があります。雇用契約書や入学許可証など、来日後の生活基盤を証明できる書類を準備しておきましょう。
来日前の賃貸契約では、通常の契約よりも多くの書類が求められる場合があります。在留カードがない段階で本人確認や収入証明をどう行うかが重要になります。契約手続きをスムーズに進めるために事前に書類を揃えておきましょう。
日本で就労予定の外国人が来日前に賃貸契約を結ぶ場合、一般的に必要となる書類は以下です。
| 書類名 | 日本語名 | 備考 |
|---|---|---|
| Passport（コピー） | パスポート | 本人確認書類として使用 |
| Certificate of Eligibility（COE） | 在留資格認定証明書 | 在留カードの代わりに使用 |
| Employment Contract | 雇用契約書または内定通知書 | 来日後の収入を証明 |
| Income Certificate | 収入証明書 | 海外での給与明細等 |
| Photo ID | 顔写真付き身分証明書 | 運転免許証やIDカード等 |
雇用契約書は、給与額、勤務開始日、雇用形態が明記されている書類を用意しておくと、審査担当者が収入の安定性を判断しやすくなります。
留学生の場合、収入証明の代わりに経済的な支援体制を示す書類が重要になります。
| 書類名 | 日本語名 | 備考 |
|---|---|---|
| Passport（コピー） | パスポート | 本人確認書類として使用 |
| Certificate of Eligibility（COE） | 在留資格認定証明書 | 在留カードの代わりに使用 |
| Admission Letter | 入学許可証 | 学校からの正式な入学許可 |
| Student ID | 学生証 | 発行済みの場合 |
| Scholarship Certificate | 奨学金受給証明書 | 該当者のみ |
| Financial Support Letter | 経費支弁書 | 親族からの経済支援証明 |
親族からの経済支援証明書には、支援者の収入証明や銀行残高証明を添付すると説得力が増します。奨学金を受給している場合は、受給額と期間が明記された証明書を準備しておくと良いでしょう。
在留カードは、原則として日本に中長期間滞在する外国人に交付されます。成田・羽田・中部・関西などの指定空港では、入国時の上陸許可に伴って交付されます。そのため、これから初めて日本に入国する人は、通常、来日前には在留カードを持っていません。
来日前の入居審査では、在留資格認定証明書（COE）が参考書類として提出できる場合があります。ただし、COEは、日本で行おうとする活動が在留資格に関する上陸条件に適合していることを事前に証明する書類であり、日本での滞在が認められていることや、入国・上陸許可そのものを証明するものではありません。
COEの有効期間は、原則として交付日から3か月です。この期間内に上陸申請を行う必要があるため、来日予定日や査証（ビザ）の申請、賃貸契約のスケジュールを踏まえて準備を進めましょう。
来日前の入居審査で必要な書類や、COEの発行前に仮申込みができるかどうかは、不動産会社や貸主、保証会社によって異なります。パスポートの写しに加え、雇用契約書や内定通知書、入学許可証など、来日後の生活基盤を確認できる書類を準備し、事前に提出可能な書類と審査条件を確認しておくと安心です。
来日前の賃貸契約は、通常の契約と比べて時間がかかります。物件探しから契約完了まで、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。来日の2〜3か月前から動き始めるのが理想的です。
来日前の賃貸契約は、一般的には以下のステップで進みます。
| 時期 | やること | 所要期間の目安 |
|---|---|---|
| 来日3〜2か月前 | 物件検索サイトで希望条件の物件を探す | 1〜2週間 |
| 来日2〜1.5か月前 | 不動産会社に問い合わせ、オンライン内見を実施 | 1〜2週間 |
| 来日1.5〜1か月前 | 入居申込み、審査書類の提出 | 1〜2週間 |
| 来日1か月〜2週間前 | 審査結果の確認、契約手続き、初期費用の送金 | 1〜2週間 |
| 来日1週間前 | 電気・ガス・水道の開栓申請 | 申請のみ |
| 来日当日 | 鍵の受け取り、入居 | 当日 |
審査には通常1〜2週間程度かかりますが、書類の不備があるとさらに時間がかかります。必要書類はすべて事前にスキャンまたは写真撮影してデータ化しておくと、やり取りがスムーズです。
オンライン内見とは、不動産会社のスタッフが現地で物件を撮影しながら、ビデオ通話で部屋の様子をリアルタイムに見せてくれるサービスです。ZoomやLINEのビデオ通話を使って行われるのが一般的です。
オンライン内見では、以下のポイントを確認しておきましょう。
時差がある場合は、不動産会社と事前に日時を調整する必要があります。日本時間の営業時間内に合わせられるよう、候補日をいくつか提示しておくとスケジュール調整が円滑に進みやすくなります。
賃貸契約では、まず「重要事項説明」を受けます。これは宅地建物取引士が物件の条件や契約内容を説明する法的に義務付けられた手続きです。2022年5月18日の法改正により、重要事項説明書などの書類を電子データで受け取ることが可能になりました。
重要事項説明では、以下の項目を確認してください。
日本語での説明が理解できない場合は、多言語対応の不動産会社を選ぶか、通訳を依頼することが大切です。契約書の電子署名は電子契約サービスを通じて行われ、海外からでも署名が可能です。
日本の賃貸契約では、入居時にまとまった初期費用が必要です。費用の内訳を事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。
日本の賃貸契約における主な初期費用の内訳は以下のとおりです。
| 項目 | 金額のイメージ（例） | 一般的な目安 | 返還の有無 | 説明 |
|---|---|---|---|---|
| 敷金 | 0～8万円 | 家賃0～1か月分（非課税） | 未払賃料や借主負担となる原状回復費用等を差し引いた額を返還 | 賃料や修繕費等の債務を担保するための金銭 |
| 礼金 | 0～8万円 | 家賃0～1か月分（非課税） | 返還なし | 貸主への謝礼 |
| 仲介手数料 | 最大8.8万円 | 家賃1か月分+税（上限のケース） | 返還なし | 不動産会社への報酬 |
| 前家賃 | 8万円 | 家賃1か月分程度（非課税） | 返還なし | 入居月の日割り家賃（契約時期によっては、翌月分の家賃もあわせて支払い） |
| 保証料 | 4～8万円 | 家賃0.5～1か月分（非課税） | 返還なし | 保証会社利用料 |
| 火災保険料 | 1.5～2万円 | 1.5～2万円（非課税） | 返還なし | 火災等に備える保険（補償内容は契約により異なる） |
| 鍵交換費用 | 1.5～3万円 | 1.5～3万円 | 返還なし | セキュリティ対策 |
| 合計（例）： | 23.8～45.8万円 |
※敷金と礼金は、高級物件やペット可は2か月又はそれ以上に設定される場合があります。
※上記の金額例は家賃が8万円と想定した場合の算出になります。
※居住用建物の仲介手数料は不動産会社に払う手数料であり、法律で決まっている上限は貸主と借主から受け取る合計で家賃1か月分＋税です。借主が払う金額は、契約の条件によって異なります。
海外から日本の賃貸契約を進める際には、現地で直接確認できない分、慎重に進める必要があります。トラブルを未然に防ぐためのポイントを押さえておきましょう。
海外から物件を探す際に注意すべきなのが、不正な物件情報です。以下のような特徴がある物件には注意が必要です。
信頼できる不動産会社かどうかを判断するには、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で免許番号を確認する方法があります。
来日前の契約では、実際に物件を訪問できないため、オンライン内見や写真だけでは分かりにくい条件を事前に確認しておく必要があります。
契約期間は通常2年で、期間満了時に更新料が発生する場合があります。退去時には原状回復が求められ、普通に生活していて生じる経年劣化や通常損耗は貸主負担ですが、故意や不注意でつけた傷や汚れは借主負担となります。
来日前に賃貸契約を済ませた場合、入居日を来日日に合わせることが大切です。契約開始日と来日日がずれると、住んでいない期間の家賃が発生する可能性があります。
来日後の生活をスムーズに開始するために、来日前に済ませておきたい手続きは以下です。
鍵の受け取り方法も事前に確認しておきましょう。不動産会社の営業所で受け取るのが一般的ですが、来日日が土日の場合は営業していない可能性があります。事前に受け取り日時と場所を調整しておくことで、来日当日から新居で過ごすことができます。
来日前の賃貸契約をスムーズに進めるには、外国人の対応に慣れた不動産サービスを利用することが近道です。言語の壁や日本特有の商習慣への不安を解消してくれるサポート体制が整ったサービスを紹介します。
GTNが提供する外国人向けの物件検索サイトでは、多言語で物件情報を閲覧・問い合わせができます。気になる物件が見つかったら、サイト上から直接問い合わせやオンライン内見の予約をしましょう。
BEST-ESTATE.JP
BEST-ESTATE.JPは、外国籍の方に特化した賃貸プラットフォームです。
7言語対応の専門チームが、物件提案から内見・契約までをオンラインで完結します。
海外在住の段階からスムーズに住まい探しができるのも特筆ポイント。
外国人可の物件のみを厳選し、保証人不要プランや24時間チャットを提供しています（※）。
敷金・礼金なし、家具家電付き、シェアハウス、短期など多彩な条件で検索可能です。
入居後の銀行口座・携帯・ライフライン・ビザ更新までGTNがワンストップで支援します。
※一部サポート業務は年末年始を除く
来日前に日本の賃貸契約を完了させることは、2022年の法改正以降、以前よりも現実的な選択肢となりました。成功のポイントを整理します。
日本での新生活を安心してスタートさせるために、来日前の住居確保は大切な準備のひとつです。外国人専門のサポートサービスを活用して、来日前に住む場所を確保しておきましょう。物件探しの第一歩として、BEST-ESTATE.JPで希望条件に合う物件を検索してみてください。