「そろそろ家賃を下げませんか」
空室が続いたとき、管理会社からそう言われた経験はないでしょうか。提案がそれだけなら、その会社の募集力はそこで頭打ちかもしれません。
賃貸経営では、物件の条件と同じくらい「どの管理会社に任せるか」が収益を左右します。会社が変われば、紹介できる入居者の幅も、あなた自身が動く時間も変わるからです。
その判断基準に、いま新しい項目が加わりつつあります。外国人入居者への対応力です。日本に住む外国人は2025年末で412万人を超え、4年連続で過去最高を更新しました。ただ、日本語だけを前提にした管理体制のままでは、受け入れた後の対応が追いつきません。
「外国人可にすれば空室は埋まりやすくなる」と分かっていても、トラブルが起きたときに誰が対応するのかが見えず踏み切れない。そう感じているなら、見直すべきなのは物件の条件ではなく管理会社の体制です。
この記事では、管理会社の業務範囲と費用相場を整理したうえで、外国人入居にも対応できる管理体制の見極め方を解説します。
賃貸管理会社は、物件オーナーに代わって入居者対応や建物維持に関する業務を代行する会社です。まず、管理会社が担う具体的な業務と、自主管理との違いを整理します。
賃貸管理会社が行う業務は大きく5つに分かれます。それぞれの内容を把握しておくことで、委託範囲の過不足を判断しやすくなります。
| 業務区分 | 主な業務内容 | 発生頻度の目安 |
|---|---|---|
| 入居者募集 | 広告掲載、内見対応、審査、契約 | 空室発生時 |
| 家賃管理 | 集金、入金確認、滞納督促 | 毎月 |
| 契約更新 | 更新案内、条件交渉、書類作成 | 契約期間満了時 |
| 退去対応 | 立ち会い、原状回復見積り、精算 | 退去発生時 |
| 建物保守 | 清掃、点検、修繕手配 | 定期・随時 |
上記の業務に加え、騒音や設備故障、近隣トラブル等のクレーム発生時には、都度対応が必要となります。
管理会社によって対応範囲は異なります。たとえば、入居者募集は自社で行うが建物管理は外部委託する会社もあれば、すべてを一括で対応する会社もあります。契約前に「どこまでが管理手数料に含まれるか」を書面で確認しておくことが、後のトラブル回避につながります。
原状回復リフォームや室内設備の修繕は、管理手数料とは別にその都度費用が発生するのが一般的です。月額の管理料だけでなく、発生する可能性のある追加費用も事前に把握しておくと安心です。
自主管理を選ぶオーナーの多くは「管理手数料を節約したい」という動機を持っています。しかし、実際にはコスト面だけで判断すると見落とすリスクがあります。
| 比較項目 | 自主管理 | 管理委託 |
|---|---|---|
| 月額コスト | 不要 | 発生 |
| 入居者対応 | オーナーが直接対応 | 管理会社が代行 |
| トラブル対応 | 原則としてオーナーが対応 | 管理会社が窓口 |
| 専門知識 | オーナーに必要 | 管理会社が対応 |
| 空室時の募集 | 自分で仲介会社に依頼 | 管理会社が代行 |
| 精神的負担 | 大きい | 軽減される |
自主管理は物件1〜2戸で近隣に住んでいるオーナーには向いていますが、遠隔地の物件や戸数が多い場合は管理委託のほうが合理的です。夜間や休日の緊急対応を自分で行う負担も見落としがちなポイントです。
管理会社に支払う費用は契約形態によって大きく異なります。管理委託の仕組みと費用感を比較し、向き不向きを解説します。
国土交通省の調査によると、管理委託料の報酬率は「3〜5％未満」が最も多く、次いで「5〜10％未満」となっています。
出典：国土交通省「令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」
ただし、この手数料に含まれる業務範囲は会社ごとに異なります。手数料が安い場合、入居者募集や更新手続きが別料金になっているケースもあるため、単純な料率比較だけでは実際のコスト感は掴めません。
契約更新時には、管理会社への更新事務手数料や、入居者から受け取る更新料・更新事務手数料が発生する場合があります。金額、支払者、請求の根拠は契約書と料金表で確認してください。
管理手数料が無料でも、募集時の広告料、更新・退去対応費、工事手配料などが別途設定されている場合があります。無料の範囲と追加費用を料金表で確認しましょう。
管理会社を変更する際には、選定段階で業務範囲や追加費用を確認しておくことが重要です。よくある失敗パターンとその回避策を解説します。
手数料の安さだけで管理会社を選んだ結果、対応の遅さや募集力の弱さに不満を抱えるケースは少なくありません。管理手数料の料率にかかわらず、以下の業務が別料金または対象外となる場合があります。
管理手数料の内訳を確認し、別途費用が発生する項目を事前に把握しておくことが失敗を防ぐ第一歩です。空室期間や成約までの日数、募集条件、物件の所在地・築年数など、条件をそろえて実績を確認しましょう。
管理会社の質は、トラブル発生時の対応スピードに表れます。入居者からのクレームへの初動が遅いと、入居者満足度の低下や、退去を検討する一因となる可能性があります。選定段階で確認すべきポイントは以下のとおりです。
可能であれば、既存のオーナーから評判を聞くことも有効です。管理会社のウェブサイトだけでは見えない実務面の対応力を確認できます。
管理会社との初回面談時の対応も判断材料になります。質問に対して具体的な数字や事例で回答できるか、契約後のフォロー体制を明確に説明できるかなど、面談の場で対応力を見極めることが可能です。
在留外国人数は2025年末に412万5,395人となり、初めて400万人を突破して過去最多を更新しました。
国籍別では、中国が約93万人で最多となり、次いでベトナム約68.1万人、韓国約40.7万人、フィリピン約35.6万人と、アジア地域出身者が大きな割合を占めています。
在留資格別では、永住者が約94.7万人と最も多く、次いで技術・人文知識・国際業務が約47.6万人、留学が約46.5万人、技能実習が約45.7万人の順となっています。
出典：出入国在留管理庁「令和7年末現在における在留外国人数について」
管理会社に求められる対応力も大きく変化しており、従来の管理体制では対応しきれない場面が増えています。
外国人入居者を受け入れる物件では、日本語だけでは伝わりにくい生活ルールや契約内容について、入居前に分かりやすく説明することが重要です。トラブルの原因は個別に確認し、国籍や出身地だけで判断しないようにしましょう。
| トラブルの種類 | 原因 | 対策の方向性 |
|---|---|---|
| ゴミ出しルール違反 | 分別方法や曜日の認識不足 | 多言語の説明書を配布し、写真付きで掲示する |
| 騒音トラブル | 生活ルールや建物の防音状況に関する認識不足 | 入居時にルールを母国語で具体的に説明する |
| 原状回復の認識相違 | 退去時の負担範囲が不明確 | 契約時に写真やイラスト付きで負担範囲を説明する |
| 家賃滞納 | 支払い方法の理解不足・収入変動 | 家賃債務保証会社を利用し、契約上の保証範囲内で滞納リスクに備える |
| 近隣住民との摩擦 | 共用部の利用ルールや近隣への配慮事項に関する認識不足 | 入居時に日本の生活マナーを説明する |
国土交通省は、外国人の民間賃貸住宅への入居を円滑にするため、14言語のガイドラインや契約関係の資料を公開しています。これらを活用しているかは、管理会社を選ぶ際の確認項目になります。
トラブルの発生そのものよりも、発生後の対応が適切かどうかが賃貸経営に与える影響は大きいです。対応が遅れるほど問題は深刻化し、近隣住民からの苦情や退去の連鎖を招きかねません。
外国人入居者への対応力は、管理会社によって大きな差があります。以下のような対応体制の有無を確認しておくと、入居後のトラブルを減らしやすくなります。
翻訳アプリを使った簡易対応のみの管理会社もありますが、契約や法的な説明に関しては正確な翻訳が求められます。特に契約条件や原状回復の負担範囲など重要な事項は、入居者が内容を理解できる言語や方法で説明できる体制を整えることが重要です。
管理会社の本質的な価値は「空室を埋める力」にあります。入居率を高める提案力と、滞納リスクへの備えを持つ管理会社の特徴を解説します。
空室が続く物件に対して「家賃を下げましょう」としか提案しない管理会社は、募集力に課題がある可能性があります。空室対策に強い管理会社は、以下のような多角的な提案を行います。
特に、外国人入居者を受け入れる体制を整えることは、入居者募集の選択肢を広げる方法の一つです。
管理会社を選ぶ際には、「外国人入居者の受け入れ実績があるか」「受け入れに必要な体制を構築する提案ができるか」を確認しておくと、将来的な空室リスクの軽減につながります。
管理会社の多くは日本語を前提とした業務体制で運営されています。外国人入居者が増えるなかで、管理会社だけでは対応が難しい領域が明確になっています。
外国人入居者とのトラブルは、入居後の生活場面で起こることがあります。設備の使い方がわからない、近隣住民との行き違い、役所の手続きに関する相談など、内容は管理業務の範囲を超えるものも少なくありません。
こうした相談は一般的な管理委託契約の対象外となることも多く、管理会社の人員や対応言語によっては、個別対応が難しい場合もあります。
また、外国語での説明が必要な場面では、翻訳アプリだけで正確に意思疎通を図るのは難しく、対応が後手に回りがちです。
たとえば、給湯器の操作方法やエアコンのリモコンの使い方といった日常的な問い合わせでも、言語の壁があると解決に時間を要します。管理会社のスタッフが外国語に対応できなければ、入居者が自力で解決しようとした結果、設備を破損してしまうケースも考えられます。
十分な対応ができず、入居者との信頼関係を築けない状態が続けば、退去率の上昇やクレームの増加につながりかねません。その結果、オーナーの負担が増えるという悪循環に陥る可能性があります。
管理会社の対応範囲を超える課題に対しては、外国人入居に特化した専門サービスとの連携が有効な選択肢です。管理会社が物件管理を担い、外国人対応は専門サービスに任せるという役割分担により、オーナーの負担を軽減します。
具体的には、家賃保証会社を「外国人対応ができる会社」に切り替えるのが有効な方法です。保証会社は滞納リスクを引き受けるだけの存在に見えますが、外国人専門の保証会社であれば、入居後の生活相談まで多言語で受ける窓口を持っている場合があります。
GTNの家賃保証サービスは、外国人専門で20年の実績を持ち、約43,000社の不動産会社と提携しています［1］。最大24時間365日対応［2］のライフサポート「TRUST CALL24」を組み合わせることで、給湯器の使い方や近隣に関する相談など、入居後の生活に関するさまざまな相談に最大25言語で対応できます。
［1］2026年7月時点の当社実績に基づきます
［2］対応時間・対応言語はサービス内容により異なります
保証会社は物件ごとに管理会社が指定していることが多いため、「GTNを保証会社の選択肢に入れられないか」を管理会社に相談することが、最初の一歩になります。
賃貸管理会社の選定は、物件の収益性と運用の手間に直結する判断です。この記事のポイントを整理します。
外国人入居のリスクを抑えた運用方法は、専門サービスの内容を確認することで具体的にイメージしやすくなります。まずはサポート体制を把握しておくと、管理会社との連携方針も判断しやすくなるでしょう。