シェアハウスの空室が埋まらない？外国人需要を活かす空室対策を解説

日本人頼みの募集に限界？シェアハウスが直面する「空室・高回転リスク」

シェアハウス経営において、最大のボトルネックとなるのが「個室数の多さ」に起因する空室管理です。
一般的な一棟マンションに比べ、戸数が多くなりがちなシェアハウスでは、以下のような運営課題が常態化しやすくなります。 

•  高回転（入居期間の短さ）と募集コストの肥大化
  シェアハウスは入居期間が短い傾向があり、常にどこかしらの個室で退去が発生します。
  そのたびに募集広告を出し、客付け営業や内見対応をする実務コストは、部屋数に比例して膨れ上がります。 
   
• 「国内の若年層」の減少による値下げ競争の泥沼化
  シェアハウスを好むメイン層である「国内の若者（10代後半〜20代）」の人口は、少子化の影響で急速に減少しています。
  ターゲットの分母が減る中で物件数だけが増加した結果、ポータルサイト上での露出を求めて家賃の値下げやフリーレントの付与といった「利益を削る対策」を打たざるを得ない状況も少なくありません。 

こうした構造的なジレンマを解決するためには、既存の「日本人の若者」に限定した募集戦略から脱却し、急成長を続ける「在留外国人市場」へアプローチを広げることが効果的です。 

初期費用を抑えたい外国人とシェアハウスの利便性が「相思相愛」な理由

なぜ、数ある賃貸物件の中でも「シェアハウス」と「外国籍入居者」はこれほど相性が良いのでしょうか。それは、外国籍の方が来日初期に抱える最大のハードルを、シェアハウスという住環境が解消しやすいからです。
 

• 初期費用を大幅に抑えられる
  シェアハウスでは、敷金・礼金が不要な代わりに、保証金（デポジット）を預ける場合があります。それでも、一般的な賃貸住宅と比べて初期費用を抑えやすい傾向があります。また、家具・家電をレンタルできる物件であれば、購入費や配送費も抑えられるため、来日直後で手元資金を温存したい外国籍の方にとって、魅力的な選択肢といえるでしょう。
   
• 孤立を防ぐコミュニティがある
  日本語や日本の習慣に不慣れな来日初期でも、リビングなどの共用部で他の入居者と交流できる環境は、言葉の壁による不安や孤立を和らげてくれます。
   

このように、「すぐに、安心して暮らし始めたい入居者」と「個室の手軽さを活かして早く部屋を埋めたい運営者」のニーズは、大きくマッチしています。

客付けの手間を軽減！国内外から入居希望者を呼び込む「集客動線」

「外国人を受け入れたいけれど、自社には国籍や言語に合わせた集客ルートがない」と、あきらめてしまう必要はありません。

不動産会社様や管理会社様、オーナー様が独自に外国籍向けの客付け営業や多言語対応を行わなくても、「オンライン」と「オフライン」を掛け合わせた集客の仕組みを整えることで、最小限の手間で国内外の需要を取り込むことができます。

ここからは、集客の動線づくりに役立つ2つのアプローチをご紹介します。

① 【来日前】競合が少ない「入居希望者の出国前」にアプローチする動線

外国人集客では、入居希望者がまだ自国にいる「来日前」の段階から物件をご案内することも、入居者獲得に役立ちます。

通常、外国籍の入居希望者は、日本に来てからお部屋探しを始めようとするとホテル代などの余計なコストがかかるため、出国前からインターネットを通じて住まいを探しています。

この層を取り込むためには、以下のような「多言語対応の仕組み」が構築された専門ポータルサイトを募集窓口として活用するのが効果的です。
 

•  多言語対応の募集窓口
  日本語のみの自社サイトや国内向けポータルでは、海外現地にいる段階の入居希望者にはアプローチが届きにくいのが実情です。多言語に対応した専門ポータルを活用することで、海外にいる入居希望者にも物件情報を届けやすくなります。
   
•  海外現地からの反響を逃さない「多言語仲介サポート」
  海外から問い合わせがあった際、英語やその他の言語ですぐに返信・対応することは、自社スタッフの負担になりやすく、迅速な対応が難しい場合もあります。
  そこで、反響対応から条件説明、契約手続きまでを多言語スタッフが代行する「仲介サポート付きのプラットフォーム」を活用することで、現場の業務負担を増やすことなく、スムーズに海外からの集客を進めることができます。

② 【来日後】「お部屋探しのハードル」をオンラインで解消する動線

すでに日本国内に滞在している（あるいは来日直後の）外国人であっても、集客のアプローチはオンラインの活用が有効な選択肢となります。

日本語でのコミュニケーションが十分に取れない場合、外国籍の入居希望者にとって、一般的な不動産店舗を訪れて物件を探すことは、心理的・物理的な負担になりやすいものです。そのため、自分のスマートフォンを使い、使い慣れた母国語で情報を得たいと考える方も少なくありません。
 

• 来店不要で「言葉の壁」をクリアする仕組み
  外国人向けの専用ポータルを活用することで、入居希望者は自分のスマートフォンから物件を探せるため、店頭での言語対応にかかる負担を抑えられます。また、多国籍スタッフによるサポートを通じて、来店前に疑問や不安を相談しやすくなります。
   
• 物件探しから保証・契約まで一本化されたシームレスな体験
  物件の問い合わせから家賃保証の審査手続き、契約完了まで、オンライン上で一貫して対応できる仕組みがあると、手続きをスムーズに進めやすくなります。また、日本の契約ルールや生活マナーを入居希望者の母国語で分かりやすく案内することで、認識のずれや手続き途中での離脱を抑え、成約につながりやすくなります。
   

「来日前・来日後」の動線を一括で実現する専門プラットフォーム

ここまでご紹介した「出国前からのアプローチ」や「ご来店不要のオンライン完結」という仕組みを、自社だけでゼロから構築・運用するのは容易ではありません。

そこで有効なのが、すでにこうした多言語動線とサポート体制が整っている外国人専門の賃貸プラットフォームを活用することです。
その選択肢の1つが、GTN（株式会社グローバルトラストネットワークス）が運営する外国人特化型ポータルサイト『BEST-ESTATE.JP』です。

『BEST-ESTATE.JP』では7言語対応*の専門チームが、物件提案や問い合わせ対応からオンライン内見、家賃保証との連携、入居申込、契約締結までを一貫してサポートします。日本国内はもちろん、海外在住の段階からスムーズに住まい探しを進められる点も大きな特長です。 

自社だけで抱え込むのではなく、実績のある専門ポータルに空室情報を掲載することで、現場の管理負担を最小限に抑えながら、効率的かつ持続可能な外国人客付け体制を整えることができます。

BEST-ESTATE.JP
公式サイトでサービスの詳細を見る

*2026年7月時点。

現場に負担をかけないマナー・言語トラブル対策

外国人受け入れにあたって、多くの不動産会社様やオーナー様が最も不安視されるのは、集客よりもむしろ「入居後のマナー違反やトラブル対応」と「家賃滞納や突然の帰国による損失リスク」です。 

• ゴミの分別が守られず近隣からクレームが来たらどうしよう
• 言葉が通じないため、何かあっても注意や交渉ができない
• ある日突然、家賃を滞納したまま帰国されて残置物が残ったら大きな損害になってしまう
   

これらのリアルな懸念を解消するためのアプローチは、「入居者対応（コミュニケーション）のアウトソーシング」と、「シェアハウス特有のリスクを網羅した保証の導入」という2つの管理インフラをあらかじめ整えておくことです。

①外部窓口への一任で、対応負担や翻訳の手間を大幅に軽減

外国人入居におけるトラブルは、決して悪気があって起こるものではありません。そのほとんどは、言語の違いによる「コミュニケーション不足」や「生活ルールの認識違い」が原因です。
つまり、最初から「言葉が通じ、日本の生活ルールを納得してもらえる窓口」さえ機能していれば、大半のトラブルは予防・早期解決が可能です。

騒音への注意喚起やゴミの分別案内、深夜の突発的な設備トラブルなど、入居者から日々発生する連絡・問い合わせは専門窓口に一任できます。ルール指導や多言語での対話をすべて窓口が直接代行するため、翻訳の手間やスタッフ雇用コストから解放されます。マナー違反による近隣トラブルや物件の荒れを未然に防ぎやすくなるため、資産価値の維持や良好な近隣関係を重視するオーナー様にとっても、賃貸経営の不安軽減につながります。

こうした日々の管理負担や不安を強力にバックアップするのが、外国人専門の生活支援・家賃保証サービスを展開するGTNの体制です。「最大24時間365日・最大25言語対応」*の多言語生活サポートにより、入居中の突発的なトラブルやちょっとした疑問に対しても、GTNが直接入居者と多言語でコミュニケーションを取り、スピーディーな解決をサポートします。

*2026年7月時点。チャットの有人対応は10時～21時です。
また、一部の言語に関しては常時対応できない場合があり、一部のサポート業務は年末年始を除きます。

② シェアハウス専用の家賃保証プラン

外国人入居者の受け入れにあたっては、一般的な賃貸向けの保証ではなく、シェアハウス運営特有のリスクに対応した「専用・特化型の家賃保証プラン」を導入することが効果的な対策となります。

シェアハウスでは、一般的な単身向け賃貸物件とは異なり、「入居期間の短さ（高回転）」や「共同生活におけるルール違反」といった特有の課題が存在します。万が一の家賃滞納はもちろん、外国人受け入れ時に特に懸念されやすい「突然の無断帰国」といったリスクまでしっかりとカバーできる保証体制をあらかじめ整えておくことが重要です。

そうした課題を解消する有効な選択肢の1つが、GTNが提供する「シェアハウス専用家賃保証プラン」です。

このプランでは、シェアハウス特有の滞納や突然の帰国リスクに対応しているだけでなく、最大24時間365日・多言語対応の生活サポートが標準でセットになっています。そのため、入居中のルール指導や日々のトラブル予防から、万が一の家賃回収対応までを一括してカバーすることができます。

このようなシェアハウスの運用実態に合わせた保証体制をあらかじめ募集条件や管理フローに組み込んでおくことで、不動産会社様や管理会社様、オーナー様にとっても金銭的・精神的な負担を大幅に軽減でき、安心して外国籍の方を受け入れられる環境が整います。

GTN 家賃保証サービス

GTNの家賃保証サービスは、日本で賃貸契約をする外国人向けの保証・サポートサービスです。

連帯保証人がいなくても契約が可能で、言語の壁や生活上の不安を解消する多言語サポートを提供し、入居者と貸主双方に安心を届けます。

入居前から退去まで幅広い支援を行っています。

 

GTNの家賃保証サービスの詳細を見る

 

運営会社	株式会社グローバルトラストネットワークス（Global Trust Networks Co., Ltd.）
公式HP	https://www.gtn.co.jp/business/realestate/rent-guarantor

特徴

保証人不要で契約できる

GTNの家賃保証サービスは、外国人の方が日本で賃貸住宅の契約を行う際に、一般的に必要とされる日本在住の連帯保証人が不要である点が大きな特徴です。

GTNが保証会社として賃貸契約の保証人の役割を代行するため、保証人を用意できない方でも安心して契約手続きを進めることができます。

この仕組みにより、来日前や来日後の入居希望者がスムーズに住まいを確保できるよう支援しています。

多言語対応の生活サポートが充実

GTNは保証サービスに加え、多言語対応の生活サポートを提供しています。

英語や中国語、ベトナム語など多くの言語に対応可能なスタッフが、通訳・翻訳や契約内容の説明、生活上の困りごと対応を行い、言語の壁による不安を軽減します。

これにより、日本語が不慣れな方でも安心して入居前後の手続きを行うことができる体制が整えられています。

生活支援アプリによる情報提供やサポート機能

ご契約者様向けには、専用の生活支援アプリが提供されます。

このアプリでは、日常生活の疑問やトラブルをチャットで相談できる機能のほか、日本での生活に役立つお知らせ・緊急速報の配信、さらには提携サービスのクーポン配布など、多様なサポートを受けられます。

アプリを通じて保証契約後の暮らしまで一元的に支援する仕組みとなっています。

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外国人入居者のトラブル事例と対策｜オーナーが知るべき防止策を解説

まとめ

シェアハウスの空室対策においては、家賃の値下げや大規模なリノベーションを検討する前に、「外国人入居者」へと募集対象を広げることが非常に有効な選択肢となります。
 

不動産会社様やオーナー様が懸念されやすい「言葉の壁」や「生活ルール」「家賃滞納」といったリスクも、集客から多言語サポート、家賃保証までを一括で提供する専門サービスをうまく活用することで、現場の管理負担を最小限に抑えながらスムーズに対応体制を整えることが可能です。
 

GTNでは、外国人客付け特化型ポータルサイト『BEST-ESTATE.JP』をはじめ、24時間多言語サポート付きの家賃保証サービスなど、貴社の賃貸経営や管理スタイルに合わせた最適なソリューションをご提案しております。
 

「外国人の受け入れを検討したい」「まずは自社物件での運用イメージについて相談したい」という不動産会社様・管理会社様・オーナー様は、ぜひお気軽にGTNまでお問い合わせ・ご相談ください。

出典一覧