外国人からの入居申込みを、断らざるを得なかったことはないでしょうか。保証会社を付ければ滞納リスクは移せます。
それでも、深夜の設備トラブル、ゴミ出しをめぐる近隣からの苦情、退去の連絡が来ないまま迎える更新日といった対応は、管理会社と仲介会社の現場に残り続けます。オーナーが首を縦に振らない理由も、多くはそこにあります。
GTN Fair Lease（フェアリース）は、この構造そのものを組み替えるサービスです。GTNグループの株式会社GTNコンシェルジュサービス（GCS）が借主となって賃貸人と契約し、同時に外国人入居者へ転貸します。賃貸人から見れば、貸す相手は日本法人です。審査から入居中の多言語対応、退去と原状回復までをGTNグループが引き受けます。
GTNは2006年の創業以来、20年にわたって外国人向けサービスを専門に手がけてきました。累計の利用・支援者数は75万人を超え、スタッフの約70%が外国籍、最大25言語に対応しています。［1］
［1］2026年7月末時点。当社実績に基づく。
本記事では、GTN Fair Leaseの契約の仕組み、賃貸人・管理会社の費用負担、既存の契約書をどこまで変える必要があるのか、導入までの流れを、実務の順序に沿って解説します。一般的なサブリースとの違いにも触れます。
外国人の住まいの需要は、統計上も明確に増え続けています。出入国在留管理庁によると、2025年末時点の在留外国人数は412万5,395人で、前年末から9.5%増加し、初めて400万人を超えました（出典：出入国在留管理庁「令和7年末現在における在留外国人数について」）。
在留資格別では永住者が94万7,125人、技術・人文知識・国際業務が47万5,790人、留学が46万4,784人と続きます。中長期に日本で暮らす層が主体であり、住宅需要としては安定的です。
一方で、受け入れ側の体制は追いついていません。国土交通省は賃貸人・仲介業者・管理会社向けの実務マニュアルとして「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を作成し、14言語のチェックシートや契約書式の見本を公開しています（出典：国土交通省「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」）。書式が整備されてなお受け入れが広がらないのは、書類の問題ではなく運用の問題だからです。
オーナーが外国人の入居に慎重になる理由を分解すると、家賃滞納への不安はその一部にすぎません。実際に現場を重くしているのは、契約後に発生する対応の総量です。
これらはいずれも、入居者本人に悪意があって起きるものではありません。制度と慣習を知らないまま契約に至ったことが原因の多くを占めます。だからこそ、契約前の理解促進と、契約後の母国語での相談窓口が実効性を持ちます。
家賃債務保証を利用すれば、滞納と原状回復費用の回収リスクは保証会社へ移ります。ただ、移せるのは金銭の話に限られます。
発生する業務 | 保証会社の利用でカバーされるか | 実際に対応する主体 |
|---|---|---|
家賃の滞納・督促・回収 | カバーされる | 保証会社 |
原状回復費用の未回収 | カバーされる | 保証会社 |
入居中の生活相談・苦情の一次対応 | カバーされない | 管理会社・オーナー |
夜間休日の緊急連絡 | カバーされない | 管理会社 |
更新・解約の意思確認と通知 | カバーされない | 管理会社 |
退去立会いと原状回復の説明 | カバーされない | 管理会社 |
保証会社の導入で解決するのは表の上半分だけです。下半分の工数は現場に残ります。人員を増やさずに外国人の申込みを受けようとするなら、この残った部分を誰が担うのかという問いに答えを出す必要があります。
GTN Fair Leaseは、外国人入居希望者の受け入れを円滑にする「借主代行」の仕組みです。
仕組みはシンプルで、GTNグループのGCSが、賃貸人様とマスターリース契約（借り上げ）を結び、同時に外国人入居者様へ転貸（サブリース）を行います。賃貸人様や管理会社様にとって、契約の相手はあくまで「日本の法人1社」に集約されます。
オーナー様へご説明される際は、「社宅代行（法人契約）と同じ形式です」と伝えていただくと、仕組みの安心感がすぐに伝わり、理解がスムーズに進みます。企業が従業員の住まいを借り上げるのと同じ位置付けですので、オーナー様にとっても馴染み深い安心できる契約形態です。
3つの契約が同時に動きます。
転貸側の契約ではGTN保証への加入が必須です。マスターリース契約の側に保証会社は入りません。賃貸人から見れば、日本法人が借主で、その背後に外国人専門の保証が付いている状態になります。
ここがGTN Fair Leaseの要点です。一般的なサブリースは、事業者が先に物件を借り上げてから入居者を探します。空室期間のリスクを事業者が負うため、その分だけ賃料の減額交渉が前提になります。借り上げ提案に警戒感を持つオーナー様が多いのは、この構造があるためです。
GTN Fair Leaseは順序が逆です。入居したい外国人と、住みたい部屋が決まっている状態から契約が始まります。空室を抱えるリスクが構造上発生しにくいため、家賃の減額交渉は発生しません。
礼金や短期解約違約金といった条件も、物件資料（マイソク）に記載されたとおりで借り上げます。
外国人入居者と直接契約する従来型と比較すると、変化は4つの場面に集中します。
場面 | 従来（入居者と直接契約） | GTN Fair Lease |
|---|---|---|
契約の相手 | 外国人入居者（個人契約） | GTNコンシェルジュサービス（日本法人・GTN100%子会社） |
入居中の対応 | 言語の壁と夜間休日対応が現場の負担になる | GTNグループが最大25言語で一次対応（24時間365日） |
家賃の入金 | 滞納・督促・回収のリスクを賃貸人と管理会社が負う | 毎月末にGCSから指定口座へ送金され、督促の手間は原則発生しない |
更新・退去 | 通訳を挟まないと説明と交渉が進まない | 退去連絡はGCSから。原状回復費用もGCSへ請求する |
鍵渡し以降、入居者様からの相談窓口はすべてGTNグループが引き受けます。管理会社様への連絡窓口はGCS（GTNコンシェルジュサービス）が一本化し、生活相談はGTNの多言語サポートチームが対応します。
サポート体制は24時間365日、最大25言語に対応しています。担当するのは自身も日本での生活経験を持つ、約70名の『先輩外国人』スタッフです。入居者様向けの公式アプリ『GTN Living』も無料で提供しており、AIと有人チャットを組み合わせることで迅速な解決を図ります。
ゴミ出しのルール確認や給湯器の操作、ライフラインの手続きといった、本来は管理会社様が対応を迫られていた細かな問い合わせは、この窓口の段階で完結します。近隣からの苦情についても、母国語を用いて入居者様へ適切に説明・指導を行うため、言葉の壁が原因でトラブルが再発する事態を未然に防ぐことが可能です。
GTNの審査は、単なる可否判定にとどまりません。私たちは「教育審査」というプロセスを導入し、申込者の母国語を話せる多言語スタッフ（平均3言語以上対応）が直接電話で審査を行います。
その中で、ゴミ出しや騒音などの生活ルール、退去時の原状回復や解約予告といった重要事項を丁寧に説明し、言葉の壁による認識のズレを入居前に解消します。いわば、トラブルを未然に防ぐための「予防的な審査」です。
申込みの間口も広く設計しています。国籍や日本語能力は問わず、連帯保証人も不要。母国のご家族を緊急連絡先にすることも可能です。
審査スピードも強みです。通常の保証利用に1〜2営業日を加えるだけで対応可能で、約8割は翌営業日中に回答が出ています。通過率は96%と、安定した審査実績を誇ります（2026年4月現在／GTN調べ）。
退去の連絡は、入居者本人ではなくGCSから届きます。更新の確認も窓口がGCSに一本化されるため、現場の負担が増えることはありません。
解約予告期間はサブリース側で通常より長めに設定されており、GCSは通常通りの解約予告期間で借ります。（具体的な予告期間はお問い合わせにてご確認ください）。
退去時の立会いは原則不要です（ご希望に応じてご相談いただけます）。原状回復費用はGCSへご請求いただく流れとなり、外国人入居者とのコミュニケーションはGTNグループが窓口となります。
外国人の申込みを断らずに受けられる体制を、人員を増やさずに整えられます。スキームの詳細と対応エリアは公式ページで確認できます。 → GTN Fair Lease（不動産会社・オーナー向け）
本サービスの導入に際し、オーナー様や管理会社様に発生する費用は一切ございません。初期費用はもちろん、月額のランニングコストも不要です。既存のシステム改修や、現場における煩雑な実務フローの変更を伴わずに導入いただけます。
繰り返しになりますが、受け入れ側に金銭的な負担は生じません。費用は入居者様側の契約で完結する設計のため、賃貸経営における収支計画を圧迫しない設計となっています。
この保証委託料には、24時間365日の多言語生活サポートに加え、リビングアシスト火災保険、駆けつけサービス（保険期間中3回まで）、GTN Fast DOCTOR（医療通訳）がパッケージ化されています。入居者の生活基盤をGTNが包括的に支えることで、結果として物件の安定した稼働を維持することが可能です。
最新の料金プランや具体的な契約条項につきましては、資料請求またはお問い合わせにて詳細をご案内しております。
→ 資料請求・お問い合わせはこちら（CTAボタン設置）
導入費用は0円、対応エリアは全国です。募集の方法も基本的に変わりません。物件資料（マイソク）に専用の案内文と二次元コードを掲載し、仲介会社からの問い合わせを待つかたちになります。
| 変更点 | 理由 |
|---|---|
| 火災保険の免除 | GCSが包括保険に加入するため |
| 保証会社の免除 | GCSとの法人契約になるため |
| 転貸の許可 | 転貸禁止条文を削除するか、特約で打ち消す |
この3点以外は、原則としてマイソクに記載された条件のまま借り上げます。転貸借契約書はGCS側で作成するため、契約書を新たに2通用意する手間もかかりません。
GTN Fair Leaseのマスターリース契約は、賃貸住宅管理業法上の特定賃貸借契約に該当します。同法により、契約締結前に賃貸人へ重要事項の説明を行う必要があります（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜適正化のための措置」）。
国土交通省は、契約内容とリスクを理解する時間を確保するため、契約締結の1週間程度前の説明を推奨しています。
実務上の進め方は3通りです。
いずれの方法でも、説明を行うのはGCSです。管理会社が説明義務を負うわけではありません。
なお、GTN Fair Leaseのご利用にあたっては、事前にGTNとの代理店契約（代理店登録）の締結が必要です。契約後に専用の申込書をダウンロードいただけます。締結後の運用は現場の手続きを変える必要がなく、導入準備の負担は最小限です。
契約書の変更点、重要事項説明の進め方、対象物件の可否については個別に相談できます。現場スタッフ向けの説明会や、オーナー様向けの説明会にも対応していますので、下記までご相談ください。
問い合わせ窓口：GTN 住まい事業部 グローバル住まい営業部 TEL 03-6820-7130 ／ MAIL fair-lease@gtn.co.jp／担当 粟津 俊之
受け入れ体制を整えても、外国人の申込み自体が届かなければ空室は埋まりません。GTN Fair Leaseは、GTNが運営する外国人専門の賃貸物件検索サイト「BEST-ESTATE.JP」と組み合わせて使えます。
GTN Fair Lease対象の物件は、GCSが募集人として掲載します。日々の募集業務を変えずに、外国人ユーザーへ直接届くチャネルが1つ増えるかたちです。
A.マスターリースの審査承認後にサブリースを進行させる順序としています。転貸借契約には停止条件（賃貸借契約が成立しない場合は転貸借契約も成立しない）を設定し、契約が食い違うリスクを抑えています。
A.原則として不要です。既存の賃貸借契約書に前述の3点を反映すれば運用できます。希望に応じて基本合意書を締結することも可能です。
A.受け取れます。仲介会社は通常どおり仲介に入り、仲介手数料を受領します。
A.現場スタッフ向けの説明会を実施します。仲介会社への説明もGTNが代行し、賃貸人向けの説明会にも対応します。
A.管理会社様からの連絡先はGCS、入居者からの生活相談はGTNの多言語サポートです。窓口が分かれているため、管理会社様が外国語で対応する場面は原則発生しません。
A.可能です。1名を主契約者、他を同居人として契約します。契約者の入れ替えが生じた場合の手続きもGTN側で行います。
A.全国どこでも対応します。エリアや家賃帯による制限はありません。
在留外国人が400万人を超え、住まいの需要は今後も続きます。受け入れを妨げているのは滞納リスクだけではなく、言語と時間帯をまたぐ対応の総量でした。GTN Fair Leaseは、そこをGTNグループが引き受ける仕組みです。
外国人専門で20年、累計75万人以上を支援してきた体制を、そのまま賃貸経営の現場に接続できます。
対象物件の可否、既存契約の見直し範囲、導入までのスケジュールは個別にご相談ください。
→TEL 03-6820-7130 ／ MAIL fair-lease@gtn.co.jp