空室期間が長引くと、賃貸オーナーが得られる家賃収入は減少します。日本人の入居希望者だけでは空室が埋まりにくい物件では、外国人入居者を募集対象に加えることも、空室対策の選択肢のひとつです。
一方、外国人入居者の受け入れにあたっては、言語の違いによる意思疎通や生活ルールの共有などに不安を感じることもあるでしょう。
こうしたリスクは、適切な入居審査に加え、保証会社や多言語サポートを活用し、入居前の説明や緊急時の対応体制を整えることで、一定程度軽減できます。
この記事では、賃貸オーナーが外国人入居者を受け入れる際に想定されるリスクと、その対策を、統計データや具体的な運用方法とあわせて解説します。
在留外国人数は2025年末に412万5,395人となり、初めて400万人を突破して過去最多を更新しました。
国籍別では、中国が約93万人で最多となり、次いでベトナム約68.1万人、韓国約40.7万人、フィリピン約35.6万人と、アジア地域出身者が大きな割合を占めています。
在留資格別では、永住者が約94.7万人と最も多く、次いで技術・人文知識・国際業務が約47.6万人、留学が約46.5万人、技能実習が約45.7万人の順となっています。
出典：出入国在留管理庁「在留外国人について」
2023年の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2,000戸で、総住宅数に占める割合は13.8％でした。このうち、賃貸用の空き家は443万6,000戸となっています。
ただし、全国の空き家数や在留外国人数が増加しているからといって、すべての物件で外国人入居者の需要が見込めるとは限りません。
周辺の学校や企業、外国人住民数、交通アクセス、間取り、賃料帯などを確認し、地域ごとの需要を見極めることが重要です。
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」
外国人の入居期間は、在留資格、就学・就労状況、家族構成などによって異なります。勤務先や学校に通いやすく、生活サポートが整った物件では、継続入居につながる場合があります。
長期入居は原状回復費用の発生頻度を下げ、募集コストの削減にもつながります。空室1か月分の機会損失は家賃1か月分に相当するため、入居者層を広げて空室期間を短縮する効果は収益改善につながりやすくなります。
加えて、外国人コミュニティ内の口コミによる入居紹介も期待できます。一度受け入れ実績ができると、同じコミュニティから入居希望者が集まるケースもあります。
外国人入居者が住みやすい物件という評判が広まれば、空室が発生しても短期間で次の入居者が決まることもあります。
一方、多言語対応や生活支援を外部へ委託する場合は、追加費用が発生することがあります。空室期間の短縮による収益と、保証・管理・支援サービスの費用を比較した方がよいでしょう。
契約内容の説明、設備の使い方、緊急時の連絡など、日本語でのやり取りが難しいケースは確かに存在します。
特に礼金や更新料といった日本独自の制度は、外国人入居者にとって理解が困難な項目です。
海外には礼金に相当する制度がない国が多く、「なぜ返金されないお金を払う必要があるのか」と疑問を持つ入居者は珍しくありません。
対策としては、多言語の契約書や生活ルール説明書を事前に準備することが有効です。国土交通省では14カ国語に対応した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を公開しており、契約書の見本やチェックシートを無料で利用できます。
管理会社や保証会社が多言語対応窓口を持っている場合、日常のやり取りを任せることも可能です。入居者が母語で相談できる環境があれば、トラブルの初期段階で対処でき、問題の拡大を防ぎやすくなります。
生活ルールや賃貸借契約への理解不足が、トラブルの一因となる場合があります。国籍だけで原因を判断せず、契約内容や発生状況を個別に確認することが重要です。
例えば、ゴミの分別方法や収集日、ゴミを出せる時間帯は、自治体や物件によって異なります。また、生活時間帯や音に対する感覚の違いから、騒音トラブルに発展するケースもあります。
ゴミ出しや騒音などのトラブルを防ぐため、入居前にルールを丁寧に説明し、イラスト付きの多言語資料を渡しておくと効果的です。
原状回復や敷金精算のルールは国・地域によって異なるため、日本の費用負担の考え方が十分に伝わらない場合があります。
2020年4月の民法改正により、通常損耗と経年変化については借主に原状回復義務がないことが明文化されました（民法621条）。
| 負担者 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 貸主（大家さん）負担 | 普通に生活していて生じる汚れや傷（経年変化） | 壁紙の日焼け、家具の設置による床のへこみ |
| 借主（入居者）負担 | 故意や不注意でつけた傷や汚れ | タバコのヤニ汚れ、壁の釘穴、飲み物のシミ |
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて負担区分が判断されます。判断に迷う場合は、このガイドラインを参考にできます。
入居時に室内の状態を写真で記録し、入居者と共有しておくと、退去時の認識の相違を防ぎやすくなります。写真は日付入りで撮影し、壁・床・水回りなど主要な箇所を漏れなく記録しておくことが実務上のポイントです。
在留資格の変更や就労先の都合で、予定より早く帰国するケースはゼロではありません。帰国後に連絡が取れなくなると、残置物の処分や未払い家賃の回収が困難になります。
入居者の同意や適切な明渡し手続きを経ずに、オーナーが残置物を勝手に廃棄することはできません。連絡が取れない場合は、弁護士などの専門家に処理方法を確認する必要があります。
保証会社を利用していれば、未払い家賃は保証会社が立替払いを行います。残置物の処理費用についても保証範囲に含まれるサービスがあるため、契約時に保証内容を確認しておくことが大切です。
緊急連絡先として勤務先や日本在住の知人を契約時に登録してもらうことも、リスク軽減につながります。
不安を把握したうえで、次は具体的な実務対策を見ていきます。入居審査、保証会社の選定、多言語資料の準備の3つが、トラブル防止の柱になります。
外国人入居者の審査では、一般的に以下の書類を確認します。
| 書類名 | 日本語名 | 重要度 | 備考 |
|---|---|---|---|
| Passport | パスポート | 必須 | 身分証明書として |
| Residence Card | 在留カード | 必須 | 合法的滞在の証明 |
| Certificate of Employment | 在職証明書 | 必須 | 勤務先からの発行 |
| Income Certificate | 収入証明書 | 必須 | 給与明細3ヶ月分等、または源泉徴収票 |
| Bank Account | 銀行口座 | 必須 | 家賃引き落とし用口座情報 |
※日本ですでに就職（就労）している外国人の場合
在留資格と在留期間を確認したうえで、勤務先、雇用形態、収入、入居予定期間などを総合的に審査します。
在留資格のみを理由に支払い能力や長期入居の可能性を判断しないことが重要です。
なお、「ビザ」と「在留資格」は厳密には異なる概念です。入国審査に使う査証（ビザ）と、日本での活動を許可する在留資格は別のものであるため、正確には「在留資格」で判断します。
在留カードの表裏を確認し、在留資格、住居地、在留期間の満了日などを確認します。
2026年6月14日以降に交付された新様式の在留カードでは、在留期間や許可の種類など一部の情報が券面に記載されておらず、ICチップに記録されています。
必要に応じて、出入国在留管理庁の「在留カード等読取アプリケーション」でICチップを読み取り、登録情報やカードの有効性を確認しましょう。
外国人入居者が日本で連帯保証人を見つけることは簡単ではありません。連帯保証人とは、借主が家賃を支払えなくなった場合に借主と同等の責任を負う人のことであり、日本人であっても引き受けてくれる人を探すのは容易ではない制度です。
保証会社を利用すれば、連帯保証人なしでの契約が可能になり、オーナーは、契約で定められた範囲内で、家賃滞納による損失を軽減できます。
また、保証範囲では、家賃だけでなく、共益費・管理費、更新料、原状回復費用、損害賠償までを含む会社もあります。
保証会社を選ぶ際は、対応言語数、審査基準の柔軟さ、保証範囲（家賃のみか、原状回復費用も含むか）、緊急時の対応体制を比較検討することが実務上のポイントです。
外国人への保証実績や多言語対応に加え、保証範囲、免責事項、代位弁済の手続き、国土交通省への登録状況などを確認します。
契約トラブルは「説明が伝わっていなかった」ため、発生することもあります。
日本語の契約書に加え、必要に応じて外国語の参考訳やチェックシートを用意し、重要事項を理解できているか確認します。日本語版と外国語版の位置づけも契約時に明確にしておきます。
国土交通省が公開する「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」には、14言語の契約書見本とチェックシートが掲載されています。
対応言語は日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム語、ネパール語、タイ語、インドネシア語、ミャンマー（ビルマ）語、カンボジア（クメール）語、タガログ語、モンゴル語です。
生活ルールについては、ゴミの分別方法、騒音に関する時間帯のルール、共用部分の使い方をイラスト付きで説明する資料が効果的です。入居者に一項目ずつ確認のチェックを入れてもらうことで、「知らなかった」という主張を防ぎ、認識の齟齬を減らせます。
契約時には敷金・礼金・原状回復の仕組みについても、わかりやすい言葉で説明する時間を設けることが推奨されます。外国人入居者にとって馴染みのない制度ほど、丁寧な説明がトラブル予防に直結します。
出典：国土交通省「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」
入居前のオリエンテーションは、トラブルを防ぐために行っておきましょう。
ゴミ出しのルール、管理規約や使用細則で定められた夜間・早朝の騒音ルール、共用部の使用方法など、日本の集合住宅で暮らす上での基本ルールを契約時に共有します。
入居後も、季節の変わり目や年度の切り替わりのタイミングで簡単な連絡を行うと、小さな問題が大きなトラブルに発展することを防ぎやすくなります。多言語対応のSMSやメールテンプレートを用意しておくと、管理の手間を抑えられます。
入居者同士や近隣住民との関係構築を意識することも長期入居の促進につながります。
早期に状況を確認し、ルールを改めて共有することで、問題の深刻化を防げる場合があります。相談しやすい環境を整えることが、トラブル防止につながります。
騒音苦情、設備の故障、近隣からの相談など、トラブルの種類ごとに対応フローを整備しておくことで、実際の発生時に迅速な対処が可能です。
対応フローには「誰が」「何を」「いつまでに」対処するかを明記します。管理会社に委託している場合は、管理会社の対応範囲とオーナーへのエスカレーション基準を事前に取り決めておくことが有効です。
対応が遅れると入居者の不満が蓄積し、退去につながる恐れもあります。
外国人入居者との連絡手段は電話だけでなく、メールやチャットアプリなど、テキストベースの手段を複数確保しておくと、言語の壁による伝達ミスを減らせます。テキストであれば翻訳ツールを活用した対応も容易です。
外国人入居者の対応を自力で行う場合、言語対応や生活ルールの説明、トラブル対応などで、通常より管理の手間が増えることがあります。
そこで管理会社に委託すれば、これらの実務負担を軽減することも可能です。
管理会社を選ぶ際は、外国人入居者の管理実績、対応可能な言語、緊急時の対応体制を確認します。外国人入居に特化した管理サービスを提供する会社であれば、契約書の多言語対応や生活ルールの説明、入居後のフォローアップまで一括で任せることが可能です。
管理委託費は賃料の数％程度に設定されるケースがありますが、管理範囲や物件条件によって異なります。外国語対応や24時間サポートは、別料金となる場合もあります。
外国人入居者の受け入れで生じる課題は、家賃保証、言語対応、生活ルールの説明、トラブル対応、退去対応の5つが挙げられます。
これらを個別に対処するとオーナーの負担が増えますが、一括で対応できるサービスを利用すれば手間は大きく軽減されます。
| 課題 | 自力対応の場合 | 専門サービスを利用する場合の対応例 |
|---|---|---|
| 家賃保証 | 連帯保証人を入居者に探してもらう | 保証会社が家賃を立替払い |
| 言語対応 | 翻訳ツールや通訳を自分で手配 | 多言語窓口が入居者と直接対応 |
| ルール説明 | 多言語資料を自作する | 契約時に多言語で説明を実施 |
| トラブル対応 | オーナーが直接対処する | 24時間対応の相談窓口が対処 |
| 退去対応 | 原状回復の交渉を自分で行う | 退去時の手続きまでサポート |
※対応言語、受付時間、保証範囲、原状回復・残置物対応の有無はサービスによって異なります。契約前に個別の約款・サービス内容を確認してください。
保証会社のなかには、家賃保証だけでなく入居者の生活サポートまで一体で提供する会社があります。外国人入居支援を専門とするサービスを利用することで、オーナーは賃料収入に集中しながら、リスクを抑えながら運用できる体制の構築が期待できます。
特にはじめて外国人入居者を受け入れるオーナーにとっては、ノウハウが蓄積されるまでの期間を専門サービスで補完することが、失敗を防ぐ現実的な方法です。
在留外国人が増加しているなか、外国人入居者の受け入れは、物件や地域の需要に合致すれば、募集対象を広げる空室対策のひとつになります。
外国人入居の受け入れにあたっては、以下のステップで進めることが実務的です。
外国人入居のリスクは、保証会社やサポート体制を活用することで一定程度管理できます。
まずは、保証会社や多言語サポートサービスなどの情報収集から始めてみましょう。